在香港這個地少人稠的城市，「安居」二字從來都充滿挑戰，是租？是買？這個問題像一個永恆的迴旋，在無數港人心頭盤旋。然而，近期市場上出現了一個值得深思的現象：美聯物業的報告指出，本港十大指標屋苑已全數進入「供平過租」的狀態，其中荔枝角老牌屋苑美孚新邨的供租差距更是在短短半個月內擴大了一倍之多。這不僅是一個數字上的變化，更可能牽動著無數家庭的居住決策與資產配置考量。
揭開「供平過租」的神秘面紗
「供平過租」顧名思義，就是購入物業並支付每月按揭供款，其費用竟然比租住同一類單位所需的租金還要低。這聽起來或許有些違反直覺，尤其在過往樓價高企的年代，供樓的負擔往往遠超租金。但市場從來不是一成不變的，利率、樓價、租金水平三者之間的互動，時刻影響著這個平衡點。
美聯物業的數據清晰地呈現了這一趨勢。原本在本月初，十大屋苑中只有四個出現「供平過租」的情況，但隨著市場變化，這個範圍迅速擴大，直至涵蓋了全部十個指標屋苑。這種全面的轉變，無疑是一個強烈的信號，預示著置業的門檻，至少在每月支出的層面，相對租樓而言變得更具吸引力。
探究差距擴大的幕後推手
要理解「供平過租」現象的形成與擴大，關鍵在於分析影響供樓成本和租金水平的主要因素。
首先，低息環境是核心驅動力。近年來，全球多地為了刺激經濟，紛紛採取寬鬆的貨幣政策，香港的銀行同業拆息（HIBOR）也因此持續處於較低水平。對於選擇H按（以HIBOR為基準的按揭計劃）的業主而言，實際的按揭利率大幅下降。美聯的分析就提到，拆息顯著回落，帶動H按實際息率跌穿甚至接近2厘水平，這比起本月初H按封頂位3.5厘大減超過1.5厘，直接降低了每月供款負擔。 假設以500萬元貸款額及30年還款期計算，最新H按息1.97厘的每月供款，較3.5厘封頂息率的供款減少約18%。 供樓成本的顯著下降，是實現「供平過租」的首要條件。
其次，相對穩定的樓價（甚至部分調整）與持續上升的租金形成了對比。雖然樓市經歷過一些波動，但相較於高位，目前的樓價已有所回調，使得入場門檻相對過去降低。與此同時，受到外部因素的影響，例如人才流入及學生租賃需求增加，本港的住宅租金卻呈現上升趨勢。 根據差餉物業估價署的數據，實用面積較小的單位租金回報率相對較高，這也反映了租賃市場的活躍。 當樓價保持相對穩定甚至回調，而租金不斷上漲時，供樓與租金之間的差距自然會縮小，甚至逆轉，出現「供平過租」。
美孚新邨的雙倍差距：一個具體案例
美聯物業報告中特別點名美孚新邨，指出其供租差距在短短半個月內擴大了一倍，從約15.2%躍升至約30.5%。 這組數字尤其引人注目，顯示在這個大型傳統屋苑中，「供平過租」的優勢變得異常明顯。這或許與美孚新邨的單位類型、地段特點以及近期該區市場的租賃活躍度等因素有關。如此顯著的差距擴大，對於該屋苑的租客而言，無疑會產生更大的「轉租為買」誘因。
「供平過租」的市場漣漪
當「供平過租」成為普遍現象，其影響將不止於數字層面，更會在市場上激起陣陣漣漪。
對於廣大租客而言，這是一個重要的決策時刻。過去，沉重的供樓負擔是許多租客卻步的主因，如今供樓可能比交租更划算，這將促使他們重新評估自身的財務狀況和置業的可能性。市場分析師普遍預期，「供平過租」的擴大會加快租客「轉租為買」的速度。 尤其對於那些原本就有置業計劃，只是在等待時機的租客來說，目前的市場環境可能是一個難得的窗口期。
對於有能力的潛在買家而言，這也增加了入市的吸引力。即使不考慮自住，單從投資角度看，「供平過租」意味著物業的租金回報率相對供樓成本更有優勢，這可能會吸引更多投資者考慮購入物業用作收租。 尤其是細單位，由於其相對較高的租金回報率和較低的入場門檻，可能會受到更多投資者的青睞。
然而，這個現象並非沒有潛在的風險和不確定性。有學者認為，當前拆息回落可能只是技術性因素，與2009年美國持續減息的情況不同，其持續性仍有待觀察。 置業是一個長達數十年的決定，買家不應僅以短期的拆息表現作為唯一的供樓負擔計算依據，而應更著眼於長遠的息口走勢，特別是關注美國的減息趨勢。 全球經濟前景、金融市場波動以及資金流向的變化，都可能影響未來的息口環境。
前瞻與總結
美聯物業提出的「十大屋苑悉數『供平過租』，美孚新邨供租差距擴大1倍」的觀察，是當前香港樓市一個值得關注的動態。它反映了在低息環境和租金相對強勢的背景下，購置物業的每月成本在某些情況下低於租賃成本。這種變化為租客提供了轉為業主的潛在誘因，也可能吸引部分投資者入市。
然而，市場總是充滿變數。未來的息口走勢、經濟環境的變化以及政策因素都將繼續影響樓市的格局。對於考慮入市的人士而言，在看到「供平過租」帶來的機遇時，也應充分評估自身的財務能力、風險承受能力，並對市場前景保持審慎樂觀的態度。畢竟，置業不僅僅是眼前供樓與租金的比較，更是對未來數十年財務狀況和市場走向的長遠規劃。目前的現象，或許只是香港樓市在宏觀經濟和金融環境調整下的又一個階段性寫照，其深遠影響仍需時間來驗證。
