港元拆息，特別是與樓宇按揭息率息息相關的一個月拆息（HIBOR），在五月迎來了一輪顯著的跌勢。這無疑給背負沉重供樓負擔的業主帶來一線曙光，彷彿看見了「減息」的希望。然而，當大家滿心歡喜地期待每月供款能立刻下降時，現實可能並非如此即時和直接。許多業主在面對這波拆息下跌時，心中仍有許多疑問和迷思。究竟港元拆息下跌對供樓有何實際影響？何時才能真正感受到「慳息」的甜頭？又是否應該趁此時機考慮其他按揭選項？
一場「息」的及時雨？業主心中的期盼與疑惑
近期港元拆息持續低走，一個月拆息甚至跌穿1厘，創下近三年來的新低水平。 對於選擇H按（以拆息為基準的按揭計劃）的業主來說，這消息無疑令人精神一振。過去一段時間，由於拆息高企，絕大多數H按業主實際上是按著「封頂息率」（Cap Rate）來供款，這與P按（最優惠利率按揭）的利率相若，甚至更高。 如今拆息顯著回落，理論上H按的實際利率「H+指定點子」應該會低於封頂息率，從而降低每月供款。
然而，許多業主在收到銀行寄來的最新供款通知時，可能會發現供款金額並未如預期般大幅減少，甚至有些業主的供款金額保持不變。這就引發了種種迷思。究竟是哪個環節出了問題？是銀行的計算方式？還是自己對按揭計劃的理解有偏差？要解開這些疑問，我們需要深入了解H按的運作原理，以及拆息下跌對供款利率傳導機制的細節。
拆解迷思一：拆息下跌，何時反映在供款單上？
這可能是最普遍也是最令人困惑的問題。港元拆息是每日都在變動的銀行同業市場利率，而我們的按揭供款是每月一次。這個時間差是產生迷思的關鍵。
H按的利率計算，是根據每月供款日前某個特定日期的港元銀行同業拆息（通常是一個月期的HIBOR），再加上銀行議定的固定點子（例如 H+1.3%）。 關鍵點在於「某個特定日期」。不同銀行在計算下一個月的按揭利率時，採用的拆息參考日期可能有所不同。
普遍而言，銀行會採用「上一個月供款日」的拆息來計算「今個月」的按揭利率。 例如，如果你的供款日是每個月的8號，銀行很可能就會參考上個月8號的一個月拆息，來決定你這個月需要支付的按揭利率。
因此，即使五月份的港元拆息整體呈現下跌趨勢，你六月份的供款利率，很可能要取決於五月份你具體供款日那天的拆息水平。如果你的供款日較早，例如五月初，當時的拆息可能還未完全反映整個月的跌幅，那麼你六月份的供款受到的影響就會相對較小。如果你的供款日較遲，例如五月底，那天的拆息可能已經跌至較低水平，你六月份的供款可能就能享受到較大的減幅。
此外，有些銀行在供款利率發生變化後的第一個月，可能不會直接調整每月的供款金額，而是先調整你當月還款中本金和利息的比例。 也就是說，雖然你支付的總金額不變，但其中用於償還利息的部分減少了，用於償還本金的部分增加了。這樣做的好處是可以在不改變你的現金流支出的前提下，讓你更快地償還本金，長遠來看也能達到慳息的效果。但這種情況下，你需要等到再下一個月，供款金額才會有實際的變化。
所以，拆息下跌何時反映在你的供款單上，取決於你的具款供款日期以及銀行採用的利率計算方式。最準確的做法是查看銀行寄送的每月供款通知書，上面會清楚列出當月的按揭利率以及供款金額。
拆解迷思二：拆息下跌，我的總利息支出一定會大減嗎？
拆息下跌確實降低了H按的實際利率，尤其是在拆息低於封頂息率的時候。 然而，這是否意味著你的總利息支出一定會大幅減少呢？這涉及到幾個額外的因素。
首先是「封頂息率」（Cap Rate）的存在。 幾乎所有H按計劃都設有封頂息率，通常以P按利率減去一個特定點子來設定（例如 P-2%）。 封頂息率的作用是在拆息大幅上升時，保障H按業主的實際供款利率不會高於這個上限。在過去拆息高企的時期，許多H按業主實際上就是按著這個封頂息率來供款的。
現在拆息下跌，如果「H+指定點子」計算出來的實際利率低於封頂息率，那麼你當月的供款利率就會採用較低的「H+指定點子」。 這當然會減少當月的利息支出。然而，如果拆息只是從一個高位跌到另一個仍然高於封頂息率的水平，那麼你的實際供款利率仍然會是封頂息率，供款金額就不會有變化。 例如，如果你的封頂息率是3.5%，拆息從3.9%跌到3.7%，但「H+指定點子」計算後仍高於3.5%，那你依然是按3.5%供款。只有當拆息跌至使「H+指定點子」低於3.5%時，你才能真正享受到拆息下跌帶來的好處。
其次，按揭貸款的總利息支出與貸款本金、利率和還款年期都有關。 即使利率下降，如果你貸款的剩餘本金仍然很高，或者你的還款年期很長，利息支出仍然會佔每月供款的較大比例。隨著你持續還款，償還的本金越來越多，未來每一次拆息下跌所能節省的利息絕對金額也會相對較小（相對於貸款初期而言）。
此外，未來的拆息走勢也存在不確定性。 雖然目前拆息下跌，但誰也不能保證這種低息環境會持續多久。如果未來拆息回升並再次高於封頂息率，你的供款利率又會回到封頂水平。因此，評估總利息支出需要考慮整個貸款期的利率波動風險。
總的來說，拆息下跌降低了H按的實際利率，提供了慳息的機會，尤其是在拆息跌穿封頂息率後。但總利息支出的減少幅度，取決於拆息下跌的程度、持續時間、封頂息率水平、以及你貸款的剩餘本金和還款年期等綜合因素。
拆解迷思三：此時應否考慮從P按轉H按？
對於目前採用P按（最優惠利率按揭）的業主來說，看到H按因拆息下跌而可能降低供款，或許會考慮是否應該轉按至H按以鎖定較低的利率。這是一個值得深入思考的問題。
P按的利率相對穩定，主要跟隨銀行自身的最優惠利率（Prime Rate）變動，而本港銀行最優惠利率的調整通常與美國聯儲局的議息結果間接相關，但調整幅度不像拆息那樣頻繁和劇烈。 不同銀行有不同的大P或細P。 在過去拆息高企，H按實際利率達到封頂息率時，H按和P按的實際供款利率可能非常接近。
現在港元拆息顯著下跌，使部分H按的實際利率低於了目前普遍的P按利率（或H按的封頂息率）。 這確實讓H按在短期內顯得更有吸引力。然而，是否應該從P按轉為H按，需要權衡利弊。
H按的優勢在於，當拆息處於低位時，其實際利率可以非常低，顯著減輕每月供款負擔。 而在拆息上升時，有封頂息率提供保障，供款不會無限上升。 這就是所謂的「進可攻，退可守」的特性。
然而，H按最大的不確定性在於拆息的波動性。 雖然短期內拆息下跌，但未來的走勢很難預測。如果拆息未來再次回升，你可能又會回到按封頂息率供款的情況，甚至如果新的封頂息率比你目前的P按利率高，轉按就可能不划算。
P按的優勢在於其穩定性。每月的供款金額相對固定，更容易預算。對於追求穩定、不希望供款金額頻繁波動的業主來說，P按可能更合適。
此外，轉按涉及手續費、律師費等成本，並且通常有罰息期。在考慮轉按時，需要仔細計算轉按所節省的利息是否能彌補這些額外開支。
對於考慮轉按的業主，建議仔細比較目前P按的實際利率與潛在H按計劃的「H+指定點子」以及封頂息率。更重要的是，要評估自己對未來拆息走勢的判斷以及風險承受能力。如果預期短期內拆息會持續低迷，且願意承受未來拆息回升的風險，H按可能更具吸引力。如果更看重供款的穩定性，或者對未來拆息走勢感到擔憂，維持P按或者考慮是否有更優惠的P按計劃可能是更好的選擇。
把握先機：業主應有的理財視野
港元拆息下跌是市場資金流動和利率環境變化的體現。對於供樓業主而言，這既是潛在的慳息機遇，也需要理性分析和謹慎應對。
首先，最實際的步驟是密切留意銀行發出的每月供款通知書，了解當月的實際供款利率和金額。 如果你是H按業主，可以關注香港銀行公會每日公佈的銀行同業拆息數據，並對照自己的供款日期，大致估算下個月的按揭利率。
其次，不要被短期拆息波動沖昏頭腦。評估按揭計劃的優劣需要一個長期的視角。了解自己的貸款合約細節，包括「H+指定點子」是多少，封頂息率是多少，以及是否有利率回贈或其他優惠。
再次，對於考慮轉按的業主，務必進行詳細的成本效益分析。諮詢專業的按揭顧問或轉介公司，了解不同銀行提供的按揭產品、利率、現金回贈以及相關費用。 計算清楚轉按的總成本以及預期能節省的總利息，判斷是否划算。
最後，也是最重要的一點，是根據自身的財務狀況和風險承受能力做出決策。如果家庭現金流壓力較大，即使短期內拆息下跌幅度不大，任何形式的慳息都能帶來幫助。如果財務狀況穩健，可以更從容地評估不同方案，等待更明確的市場信號。
拆息的波動是常態，影響供樓的因素也多元複雜。港元拆息在五月的大跌，為許多H按業主帶來了實實在在的慳息機會，也引發了對按揭計劃的重新審視。透過釐清對供款時間、總利息支出以及轉按選擇的迷思，業主可以更清晰地看到拆息下跌帶來的實際影響，並做出最符合自身利益的明智決策。這場「息」的遊戲，玩得好，才能真正把握住屬於自己的「慳息」及時雨。
