樓市的奇妙平衡：當屯門私樓成交飆升，揭示「供平過租」的新常態
近期香港樓市似乎在尋找新的平衡點，尤其在新界西的屯門區，出現了一個引人注目的現象：私樓成交量急增。根據祥益地產的數據，屯門私樓成交宗數按周急增六成，這背後不僅是數字上的跳升，更可能預示著市場情緒和買家策略的微妙轉變。與此同時，港元拆息（HIBOR）持續下行，甚至跌穿近三年的低位，這兩個看似獨立的事件，卻共同催生了「供平過租」現象的擴大，正在影響著準買家的入市決定。
成交急增六成：是樓市春江水暖，還是區域限定的暖流？
想像一下，一個地區的私樓成交量在短短一周內飆升六成，這無疑是一個強烈的信號。祥益地產數據顯示，截至5月21日，屯門區的私樓成交宗數按周錄得驚人的60%增長。 這樣的增幅，很難不讓人聯想到樓市是否正在回暖。然而，深入分析會發現，這次成交的增長並非全面開花，而是相對集中。據悉，成交主要集中在兩房或以下的單位，並且以二、三線屋苑為主導。 這意味著，當前的市場活躍度，很大程度上是由較細價的「上車盤」和具備一定性價比的屋苑所帶動。這股暖流似乎是從價格相對較低的板塊開始湧現，吸引了對價格敏感的首次置業人士或希望改善居住環境的區域內買家。
HIBOR跌穿低位：拆息下行如何為樓市注入活水？
樓市的另一邊廂，融資成本的變化正悄然影響著買家的決定。香港的按揭市場以最優惠利率按揭（P按）和香港銀行同業拆息按揭（H按）為主。近年來，H按因其與較低的拆息掛鈎，成為許多置業者的首選。近期，一個月港元拆息持續回落，甚至跌穿近三年的低位，截至5月22日已跌至0.67厘。
拆息的下跌直接影響到H按的實際按息。雖然多數H按設有「封頂息率」以保障借款人免受拆息大幅波動的影響，但當拆息持續低於封頂息率，供樓的實際利率就會下降。 以一筆500萬元的貸款額、還款期30年、按息2.87厘計算，每個月的供款較以往以封頂息率計算可以節省超過1,700元。 這筆數，對於精打細算的置業人士來說，無疑增加了入市的吸引力。供樓成本的降低，直接減輕了每月的財務負擔，讓原本可能在租賃和置業之間猶豫的人，更傾向於選擇後者。
「供平過租」現象擴大：是樓市新常態，還是短暫甜蜜期？
當供樓成本因拆息下行而降低，而住宅租金卻普遍呈現上升趨勢時，「供平過租」的現象便應運而生，並且正在擴大。 市場普遍的租金回報率約在3.5厘或以上，與持續下跌的按揭利率形成鮮明對比。 這意味著，在某些情況下，購買一個物業並償還按揭的每月支出，可能比租賃同類型單位的月租還要低。
這種現象的出現，對市場產生了多重影響。首先，它鼓勵了一部分原本是租客的人士「由租轉買」。當他們發現每月支付的租金與供樓開支相差無幾，甚至供樓更便宜時，便會考慮將租金轉化為資產的積累。其次，對於投資者而言，「買樓收租」的吸引力也隨之增加。較高的租金回報率相對於低廉的融資成本，使得投資物業的回報更為可觀，這也為樓價帶來了一定的支持。 中原地產的一份報告指出，在143個成分屋苑中，已有125個出現「供平過租」的情況，佔比高達87%。 雖然這份報告涵蓋全港，但也印證了這一現象的普遍性，並且正在擴大。
屯門的吸引力：價格窪地與區域優勢的疊加效應
為何屯門在此輪「供平過租」現象擴大中表現尤為突出？除了整體市場的利率環境外，屯門區本身也具備一定的吸引力。相較於市區，屯門的樓價普遍較為親民，提供了相對較低的入場門檻。對於預算有限的首次置業人士來說，屯門提供了一個更容易實現置業夢想的平台。 此外，近年來屯門的交通基建不斷改善，與市區的連繫日益緊密，生活配套也日趨完善，這些因素都增加了屯門作為居住地的吸引力。 當低迷的市場氣氛遇上相對合理的樓價和逐漸降低的供樓成本，便會激發出潛在的購買力。
市場展望：這股動力能否持續？
屯門私樓成交的急增和「供平過租」現象的擴大，無疑為近期低迷的樓市注入了一絲暖意。然而，這股動力能否持續，仍取決於多個因素。港元拆息的走勢、未來按揭利率的變化、以及整體經濟環境的復甦步伐，都將影響買家的入市信心和能力。此外，市場上的優質「上車盤」供應量，以及買家對後市的預期，也會左右成交量的表現。
總結而言，屯門私樓成交的顯著增長，是低利率環境與區域性價格優勢疊加作用下的結果，特別是H按跌穿近三年低位，擴大了「供平過租」的範圍，吸引了部分租客和投資者轉投置業市場。 雖然目前市場仍處於調整期，但這股來自新界西的暖流，或許能為觀察香港樓市的專業人士提供一個有趣的視角，看看這種基於成本效益的入市決定，將如何影響未來的市場格局。
