思緒在城市的脈搏中跳躍，樓價的起伏牽動著無數人的心弦。中原城市領先指數（CCL）最新報136.24點，按周下跌0.34%，這個數字看似微小，卻是財案後近9周的次低點，為短期樓市的走向添上一抹不確定色彩。這不僅僅是一個冰冷的數字，更是市場情緒、經濟環境以及政策效應交織下的真實反映。
樓價窄幅波動下的市場觀望
CCL指數在136點水平已經連續8周窄幅波動，最高觸及136.90點，最低則是最新報價的136.24點。這種持續的盤整狀態，彷彿市場在一個十字路口徘徊，買賣雙方都在等待一個明確的信號。儘管香港銀行同業拆息（H按）的實際按息跌穿2厘，創下近3年新低，理論上有助於降低置業成本，刺激入市意欲，但現實是，二手市場的買家依然普遍採取觀望態度。
這種觀望情緒，很大程度上受到多重因素的影響。首先，發展商採取低價策略積極促銷多個新盤，對二手樓價構成壓力。新盤以具吸引力的價格入市，自然分流了部分二手市場的潛在買家，使得二手業主面臨更大的議價壓力，甚至不得不考慮降價以促成交易。
財案後的樓價表現與累積跌幅
財政預算案公佈至今已近9周，期間CCL指數呈現六升三跌的格局，累積升幅收窄至1.00%。然而，若從2025年全年來看，樓價至今累計下跌了1.02%。與2024年9月首次減息前的低位135.86點相比，指數微升0.28%。但若回溯至2021年8月的歷史高位191.34點，CCL指數仍然下跌了28.80%。即使與2024年3月政府撤銷辣招前的低位143.02點相比，指數也下跌了4.74%。這些數據清晰地勾勒出樓市在經歷高位回落和政策調整後的波動軌跡。
撤辣政策的確在短期內刺激了市場交投，但這種刺激作用似乎正在減弱，未能扭轉樓價的調整趨勢。部分專家認為，撤辣後的市場轉活，一定程度上是因為部分業主急於「去貨」而出現超賣情況，趁機大幅減價促成交易。
分區樓價的差異表現
從分區CCL Mass指數來看，樓價走勢呈現二升二跌的局面，顯示出區域間的差異性。新界西地區的CCL Mass指數報123.74點，按周下跌1.96%，跌幅是近10周以來的最大。九龍區的CCL Mass指數報135.29點，按周微跌0.11%，結束了連續兩周的升勢.。港島區的CCL Mass指數報135.75點，按周微升0.13%，連續兩周錄得升幅。新界東區的CCL Mass指數報151.00點，按周大幅上升2.59%，升幅為204周（即2021年6月後）以來最大。
這種分區差異，可能反映了不同區域的供需狀況、新盤推售情況以及市場焦點的轉移。例如，新界東的大幅上升可能與區內特定新盤的熱銷有關，而新界西的較大跌幅則可能受到區內供應增加或個別大型屋苑價格調整的影響。
影響短期樓價走勢的關鍵因素
短期內樓價的走勢，無疑受到多方面因素的拉扯。新盤的低價促銷策略是其中一個重要變數，發展商為了加快資金回籠，以低於市場預期的價格推售新盤，直接對二手市場的價格構成下行壓力。這種「以價換量」的策略，雖然有助於提高成交量，但也加劇了二手市場的競爭，導致部分二手業主不得不降價求售。
此外，二手市場買家的觀望態度也持續影響樓價。儘管按息有所下降，降低了置業門檻，但考慮到整體經濟環境的不確定性、未來息口走向的未知以及對樓價可能進一步下跌的擔憂，許多買家選擇按兵不動，等待更明朗的市場信號。這種猶豫不決的情緒，使得二手市場的交投仍然處於拉鋸狀態，業主和買家之間的議價空間成為關鍵。
從宏觀層面來看，外圍經濟環境、地緣政治風險以及美國的貨幣政策都對香港樓市產生影響。美國的減息步伐以及中美關係的變化，都可能牽動市場的神經，進而影響投資者的信心和資金流向。雖然有分析認為美國今年內可能減息，有利於投資氣氛和資金流向，但也有觀點認為，長期債息的上調、公營房屋供應的增加以及外圍戰爭風險等因素，都可能對樓市構成利淡影響。
市場上的累積供應量也是一個不容忽視的因素。截至四月底，已批出預售但尚未發售的私人住宅單位數量有所增加，顯示短期內市場仍面臨一定的供應壓力。這種高企的短期供應，可能促使發展商繼續採取積極的銷售策略，進一步加劇市場競爭。
未來展望：在波動中尋找方向
當前的樓市正處於一個複雜而敏感的時期。CCL指數的窄幅波動和近期的小幅下跌，反映了市場在多重因素影響下的猶豫和掙扎。新盤的競爭、二手買家的觀望、宏觀經濟的不確定性以及未來供應的變化，都為短期樓價走勢增添了變數。
儘管H按息跌破2厘為市場帶來一絲暖意，但這股暖意能否穿透市場的觀望情緒和供應壓力，仍有待觀察。樓市未來的走向，將取決於這些因素如何相互作用，以及是否有新的催化劑出現。
目前看來，短期內樓價仍可能呈現反覆調整的態勢。市場需要時間來消化各種信息，並在不確定性中尋找新的平衡點。對於置業人士而言，這可能是一個充滿挑戰但也 potentially 蘊含機遇的時期。深入了解市場數據，審慎評估自身風險承受能力，並密切關注政策和經濟環境的變化，將是做出決策前不可或缺的步驟。
在這個波瀾不驚卻暗流湧動的市場中，每一個數字的跳動都值得我們細心解讀，因為它們不僅僅是數據，更是這個城市居住故事的一部分。
