樓市風聲鶴唳，每一次破底價成交，都像是一記重錘，敲擊著市場的信心。最近將軍澳居屋景明苑一宗兩房單位成交，尤其令人觸目驚心——短短一年間，叫價勁減逾三成二，最終以連補地價310萬元易手，這背後的故事，不僅是一個單位的沉浮，更是當前樓市景況的縮影。
價格的冰山一角：景明苑的震撼成交
故事的主角，是將軍澳景明苑曦景閣（A座）的一個中層單位，實用面積約401平方呎，典型的兩房戶型。這單位不僅新裝修，還坐擁開揚山景，理應具備一定的吸引力。然而，它卻經歷了一段漫長的「減價之旅」。根據市場資訊，這個單位最初在2024年初於自由市場放盤，當時叫價高達460萬元。 換句話說，業主的原先期望，是這個401呎的單位可以值這個數。
然而，現實是殘酷的。經過一年多的市場考驗，歷經多次的議價與等待，這單位最終以310萬元連補地價易手。 從最初的460萬元到最終的310萬元，累積減幅高達150萬元。 這一減，就是超過三成二的幅度，具體數字達到約32.6%。 這個數字，遠不止是一個百分比，它代表著業主對市場現實的「妥協」，甚至是「割肉」，也反映了當下樓市「有價無市」的困境，以及業主急於套現的壓力。
超過三成二的跌幅：數字背後的市場吶喊
超過三成二的樓價跌幅，放在任何一個成熟的房地產市場，都堪稱劇烈。它不僅僅是單純的價格調整，更是市場情緒、經濟環境以及供需關係多重因素交織作用下的結果。
首先，這樣的跌幅強烈地傳達了一個信號：當前香港的樓市正處於下行週期。過去幾年累積的樓價漲幅，在宏觀經濟逆風、高利率環境以及不明朗前景等多重壓力下，正快速回吐。尤其對於流動性相對較高的二手市場，一旦有業主願意大幅減價求售，便會對同類單位的市場價格形成壓力，引發骨牌效應。
其次，景明苑的成交顯示，即使是地理位置相對成熟、交通尚算便利的居屋，也難以獨善其身。居屋作為香港房屋階梯的重要一環，其價格變動往往能反映基層及中產家庭的置業信心。當連居屋都出現如此顯著的跌幅，意味著市場的悲觀情緒已蔓延至更廣泛的層面。
最後，超過三成二的跌幅也凸顯了「時間」在樓市中的價值。這個單位放盤一年多，才最終找到買家。 在這一年多的時間裡，市場環境持續變化，業主的心理價位不斷下調，最終才促成了這宗交易。這告訴我們，在目前的市場氛圍下，持有物業的時間成本正在增加，而「劈價」已成為不少急售業主的唯一出路。
探究原因：是什麼壓垮了景明苑的叫價？
造成景明苑單位價格在一年內「勁減逾三成二」的原因是多方面的，既有宏觀層面的壓力，也有微觀層面的考量。
宏觀經濟環境的陰霾： 當前全球經濟增長放緩，地緣政治風險持續存在，香港作為外向型經濟體，難免受到影響。經濟前景不明朗，直接影響了市民的收入預期和消費信心，置業作為一項重大投資，自然受到抑制。
高利率環境的衝擊： 雖然近期香港的最優惠貸款利率（P）維持不變，但與前幾年超低利率時期相比，目前的按揭利率水平已大幅提高。 高昂的借貸成本，降低了買家的負擔能力，縮減了他們的購買預算，迫使他們在價格上更為謹慎和要求。
供應增加與需求減弱的剪刀差： 儘管新盤市場偶有熱銷，但整體而言，市場上的放盤量有所增加，而潛在的買家卻因各種原因（如移民潮、觀望情緒等）減少。供過於求的局面，使得業主不得不通過降價來吸引為數不多的買家。
將軍澳區域及居屋市場特性： 將軍澳是新界東的主要住宅區之一，居屋供應量相對較大。在市場下行期，同區同類型的單位之間存在競爭。此外，居屋市場的買家群體對價格更為敏感，他們的入市意願與整體經濟和政策環境緊密相關。當市場缺乏利好消息，或出現更多負面預期時，居屋市場的交投便會迅速放緩，價格更容易出現鬆動。
個別單位因素（可能性）： 雖然景明苑這個單位描述為「新裝修」，但每一個單位都有其獨特性。例如，具體的座向、景觀（雖然說是山景，但也可能受周邊建築物影響）、樓層、屋苑管理、甚至鄰里情況等，都可能影響其吸引力。此外，業主個人的財政狀況或出售原因（例如急需現金周轉、移民等），也可能促使其願意大幅降價，以求快速脫手。這類「非理性」但實際存在的因素，有時會催生出較市場預期更大的跌幅。
啟示錄：當景明苑遇上樓市寒流
景明苑這宗成交，不僅是一個獨立個案，更是當前香港樓市「寒流」的一個鮮活例證。它給予市場多方面的啟示：
價格回調已是事實： 無論市場如何爭論樓市是否「見底」，景明苑的成交數字確鑿地證明，樓價，至少在部分區域和部分類型的物業上，已經歷了顯著的回調。特別是那些在過去高位入市的業主，正面臨賬面虧損甚至需要蝕本出售的風險。
業主的心態正在轉變： 從最初的460萬元到最終的310萬元，這150萬元的減幅，是業主心態從「企硬」到「軟化」，再到最終「接受現實」的過程。越來越多的業主意識到，在當前市場環境下，過高的叫價只會令單位乏人問津，快速變現比堅守價格更為重要。
買家議價能力增強： 在市場下行期，買家成為了市場的主導者。他們擁有更多的選擇，也敢於大膽議價。景明苑的成交，正是買家利用市場形勢，成功壓價的典型案例。這也預示著，在未來一段時間內，買家在二手市場中仍將保持較強的議價優勢。
「筍盤」的定義被重塑： 在樓價高企時，能夠找到略低於市價的單位已屬不易。但在當前環境下，像景明苑這樣大幅劈價的單位，正逐漸增多。這改變了市場對「筍盤」的定義，也讓那些有實際置業需求且財政穩健的買家，有了更多的機會去尋找「執平貨」的可能。
展望未來：在不確定性中尋找方向
景明苑的成交，為我們勾勒出當前樓市的嚴峻景象。展望未來，樓市走向仍然充滿不確定性。全球經濟走向、息口變化、本地經濟復甦步伐、政府政策調整（特別是會否「減辣」）等因素，都將對市場產生深遠影響。
對於急於出售的業主而言，現實可能要求他們進一步調整價格預期，以縮短交易時間。對於計劃入市的買家而言，當前市場無疑提供了更多選擇和議價空間，但同時也要謹慎評估自身財務狀況和市場風險，切勿盲目「撈底」。
景明苑的這宗個案，像一面鏡子，映照出市場的脆弱與變化。它提醒所有市場參與者，無論是業主還是買家，都需要保持清醒的頭腦，密切關注市場動態，並根據自身情況，做出最符合利益的決策。在樓市的寒冬中，唯有審慎與靈活，才能更好地應對挑戰，尋找潛藏的機遇。
