地產市場的風向，總是牽動著無數人的心弦。近期，一股討論熱潮正悄悄升溫，焦點圍繞著某些屋苑的租金回報率，以及一個曾被遺忘的現象——「供平過租」——可能在不久的將來重現。這不單單是冰冷的數字遊戲，更是對市場未來走向的一次深刻預示。當我們看到數據顯示，有為數不少的屋苑租金回報率達到一個令人注目的水平，同時預期買樓供款可能比租樓更划算時，我們不能不細究這背後蘊藏的市場信號。
數據的啟示：4%回報的號角
中原地產的數據指出，有23個成分屋苑的租金回報率達到了4厘或以上。這組數字在當前的市場環境下，無疑是一記響亮的號角。回顧過去幾年，尤其是在樓價高企時期，許多大型屋苑的租金回報率普遍徘徊在2厘至3厘之間，甚至更低。4厘這個水平，對於不少追求穩定現金流的投資者而言，具有相當的吸引力。
為什麼4厘回報值得關注？首先，與目前銀行定期存款利率相比，即使面對高息環境，4厘的租金淨回報（儘管實際計算需扣除管理費、差餉地租等，但作為一個初步指標）仍然具有競爭力。它提供了一種房地產作為收租工具的潛在價值。其次，這可能反映出部分屋苑的樓價出現了調整，或者租金保持相對堅挺，兩者結合推高了租金回報率。在樓市觀望氣氛濃厚之際，若能有物業提供4%或更高的年化租金收入，這無疑會重新燃起部分投資者對物業的興趣。這23個屋苑，很可能是一些具備特定條件的物業，例如市場需求穩定的地區、較受歡迎的單位類型（如小型單位因入場門檻較低且租賃需求大而可能推高回報），或是樓價調整幅度相對較大的區域。它們成為市場中跑贏大市的潛力標的。
「供平過租」：消失的現象回來了？
「供平過租」，這個概念對許多香港人而言，可能既熟悉又陌生。在樓價持續攀升的年代，租金漲幅往往追不上樓價升幅和按揭利息支出，導致買樓供款遠高於租樓。然而，中原地產的預測點出，這個情況有望在第二季再現。
「供平過租」的計算，主要是將一個單位的每月按揭供款（假設一定的首期比例、按揭利率及還款年期）與同類型單位在市場上的每月租金進行比較。當按揭供款低於或接近租金時，便出現了「供平過租」的現象。促成這個現象重現的原因可能多種因素疊加：一是近期樓價的調整，降低了置業的總成本，進而壓低了每月的按揭供款金額；二是租金市場表現出較強的韌性，並未隨樓價大幅回落，甚至在部分地區有所上升，拉近了與供款的差距；三是雖然處於高息環境，但如果未來按揭利率保持穩定或略有下調空間，將進一步降低供款負擔。
如果「供平過租」真的在第二季成為市場的普遍現象（即使只是在部分類型或地區的物業），這將對潛在置業人士的決策產生重大影響。過去，許多人選擇租樓是因為負擔不起高昂的供款，或是認為租樓更靈活。但當供樓成本與租金相若，甚至更低時，買樓自住的吸引力將顯著增加。從長遠來看，供樓是積累資產，而租金是純粹的消費支出。這種成本結構的改變，可能促使部分租戶重新考慮置業計劃。
細看數字背後：哪些因素在發力？
要理解為何有23個屋苑能達到4厘或以上的回報，並預期「供平過租」會重現，我們需要深入探究推動這些變化的潛在因素。
首先，樓價調整是關鍵因素之一。在過去一年多，香港樓市經歷了調整期，部分屋苑的成交價錄得不同程度的跌幅。這種價格上的回落，直接降低了以現價購入物業並出租的成本基數，從而提高了相應的租金回報率。
其次，租賃市場的需求保持相對穩定，甚至在某些地區有所增長。經濟活動的逐漸復甦、人才引進計劃帶來的新增人口，都對租賃市場構成了支撐。尤其是一些交通便利、配套成熟的屋苑，其租賃需求持續旺盛，使得租金水平保持堅挺，未隨樓價同步大跌。
再者，發展商及銀行在市場調整期可能推出一些按揭優惠方案，儘管名義利率受宏觀環境影響，但實際借貸成本或能有所緩解，這也間接降低了買樓的每月負擔。
這些因素的綜合作用，使得特定屋苑的租金回報率提升，並為「供平過租」的現象重現創造了條件。這23個屋苑很可能代表了市場上某些具備防守性或吸引特定租客群體的物業類型或區域。
市場的風向轉變：租賃 vs. 置業的新平衡
租金回報率的提升以及「供平過租」現象的預期重現，標誌著香港房地產市場正經歷一個重要的再平衡過程。過去，市場偏向於資本增值，租金回報被視為次要考慮。現在，隨著樓價調整和租金的相對穩定，租金回報的吸引力重新被突顯出來，物業的「使用價值」和「收益價值」得到了更多的關注。
對於潛在買家而言，這是一個重新評估租賃與置業之間孰優孰劣的時刻。如果置業的每月負擔與租金相差無幾，甚至是更低，那麼買樓不僅提供了居住的穩定性，還提供了長期資產積累的潛力，其吸引力自然大增。這可能促使部分原本持觀望態度的租戶，特別是那些具備一定財務基礎的年輕家庭或專業人士，考慮入市。
對於投資者而言，4厘或以上的租金回報率提供了一個重新審視物業投資價值的機會。在股票市場波動、其他投資工具收益不明朗的情況下，高租金回報的物業可以提供穩定的現金流，降低投資風險。當然，投資者仍需仔細評估物業的長期資本增值潛力、流動性以及管理成本等因素。
前瞻：第二季的市場畫卷
展望第二季，如果「供平過租」的現象確實如期出現並擴大範圍，我們可能會看到市場活躍度有所提升。自住需求將是主要推動力。那些原本受限於高昂供款的潛在買家，可能會被更具吸引力的供樓成本所吸引，從而刺激部分成交。市場信心也可能因此得到一定程度的修復，擺脫過去的低迷狀態。
然而，我們也必須保持警惕。高息環境並未完全改變，全球經濟前景仍存在不確定性，這些因素都可能影響買家的入市意願和銀行的審批態度。同時，租金水平的穩定性在很大程度上依賴於經濟的基本面和勞動力市場的狀況。任何預期之外的宏觀經濟波動，都可能影響租賃市場的表現，進而改變租金回報率和「供平過租」的格局。
因此，第二季的市場畫卷充滿了變數，但也蘊藏著機會。租金回報率達到4厘或以上的屋苑，以及「供平過租」現象的預期重現，是市場供需關係和成本結構調整的體現。這預示著市場正從過去過度側重資本增值，轉向更加注重物業的實際使用價值和收益能力的新階段。
結語：市場新常態的徵兆？
中原地產的數據和預測，不僅僅是關於23個屋苑的回報率，也不僅僅是關於「供平過租」的技術性討論，它更像是香港房地產市場可能正在迎來一個新常態的徵兆。在這個新常態下，物業的租金收入將扮演更重要的角色，成為衡量其投資價值和吸引力的關鍵指標之一。置業不再只是追求短期內的巨額資本增值，更是一個關於長期居住成本、資產配置和現金流管理的綜合決策。市場參與者，無論是買家、租戶還是投資者，都需要重新審視和適應這種變化，才能在這個演變中的市場中把握機遇。這股由租金回報和供需平衡引發的漣漪，正逐步擴散，重塑著我們對香港樓市的認知與期待。
