二手私宅獲利能力觀察：誰是市場的幸運兒？
近年來，香港的二手私宅市場波動不斷，在各種因素交織影響下，業主們的獲利空間備受關注。儘管整體市場環境充滿挑戰，但從最新的數據來看，二手私宅的獲利比率似乎展現出一定的韌性，企穩在六成水平。究竟是哪些區域和屋苑成為了市場中的佼佼者，讓業主成功獲利離場？這背後的市場動態又隱藏著哪些值得我們深入探討的秘密？
市場的溫度計：獲利比率反映樓市脈動
獲利比率是衡量二手樓市健康程度的重要指標之一。它指的是在一定時期內，成功以高於購入價售出物業的個案佔所有二手私宅註冊個案的比例。這個數字的高低，直接反映了業主在轉售物業時賺錢的機會大小，也是市場情緒和樓價走勢的晴雨表。當獲利比率高企，通常意味著市場氣氛較好，樓價處於上升通道；反之，獲利比率下降，則可能預示著市場正在調整，甚至出現較多蝕讓個案。
根據香港置業研究部的數據，四月份的二手私宅帳面獲利比率錄得約62.9%，較三月份的63.2%輕微下跌0.3個百分點，但仍然維持在六成以上的水平。 這顯示儘管市場存在不確定性，但大部分二手私宅的轉售仍能為業主帶來帳面收益。回顧三月份的數據，獲利比率約為63.2%，較二月份的66%有所回落，顯示市場走勢呈現反覆。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮曾指出，受到新盤低價銷售策略等因素影響，二手樓價上升動力不足，使得獲利比率和賺幅保持在相對低位徘徊。 然而，近期市場氣氛似乎有所回暖，交投量有所增加，樓價也呈現喘穩跡象，這或許為未來的獲利比率帶來改善空間。
地區大比拼：誰是獲利王？
深入分析不同地區的獲利表現，可以發現各區之間的差異。並非所有區域都能享受到同樣的獲利光環。根據四月份的數據，黃大仙區以高達81.6%的帳面獲利比率脫穎而出，成為十八區之冠。 黃大仙區的獲利個案較多集中在譽．港灣。 緊隨其後的是東區，錄得約73.7%的獲利比率，其中太古城的成交佔比較多。 荃灣區則以約72.5%的獲利比率位居第三，環宇海灣和海濱花園是該區獲利個案較多的屋苑。
如果我們回顧三月份的數據，南區才是當時的獲利王，帳面獲利比率高達81%，而海怡半島是主要貢獻者。 其次是葵青區，獲利比率約75.6%，主要來自盈翠半島。 離島區、北區和沙田區的獲利比率也高於七成。 這顯示不同時間段的市場熱點會有所轉移，但也反映出一些具備優質條件或獨特優勢的區域，在市場調整時期仍能保持較高的獲利能力。
屋苑透視：明星屋苑的吸金力
除了區域性的分析，具體的屋苑表現也極具參考價值。一些大型屋苑由於其規模、配套設施和地理位置等優勢，往往能吸引較多買家，並在市場波動中展現較強的抗跌或增值能力。
四月份的數據顯示，十大屋苑的帳面獲利比率整體表現優於大市，錄得約80.2%。 其中，新都城以約90%的獲利比率成為十大屋苑之首。 黃埔花園和美孚新邨緊隨其後，獲利比率分別為88.9%和85.7%。 其他獲利比率較高的十大屋苑包括太古城（84%）、海怡半島（83.3%）和沙田第一城（82.8%）。
對比三月份的數據，十大屋苑的獲利比率約為81.5%，同樣高於大市。 當時太古城以約95%的獲利比率領跑，海怡半島以約90.5%位居第二，黃埔花園則以約87.5%排名第三。 儘管不同月份的排名略有變化，但太古城、海怡半島和黃埔花園等傳統大型屋苑，持續展現出較高的獲利能力，反映其在市場中的穩固地位和吸引力。
值得注意的是，即使在獲利比率較高的屋苑中，也存在個別蝕讓個案。市場的複雜性在於，即使在整體向好的環境下，個別單位的成交價仍可能受到多種因素影響，例如單位的樓層、景觀、裝修狀況以及業主的個人財務狀況等。
獲利之外：市場的另一面
除了獲利個案，市場上仍然存在一定比例的蝕讓和平手個案。一月份的數據顯示，帳面錄得虧損的個案佔比達到36.5%，是近190個月以來的高位。 雖然四月份的獲利比率企穩在六成水平，但這並不代表所有業主都能成功獲利離場。市場的另一面是，部分業主可能因為各種原因需要急於出售物業，或者是在市場高位購入，導致在當前市場環境下出現虧損。
造成蝕讓的原因多種多樣，包括但不限於：購入時機不佳、持有時間短暫、市場下行壓力、單位自身條件限制或業主財務需求等。全面撤辣後，業主賣樓的靈活性增加，部分短線持貨者選擇套現，這也可能導致一些蝕讓個案的出現。
展望未來：挑戰與機遇並存
二手私宅獲利比率企穩在六成水平，為市場帶來了一絲暖意，特別是部分區域和屋苑展現出較強的獲利能力。然而，市場前景仍然充滿不確定性。全球經濟環境、本地經濟狀況、利率走向以及新盤供應等因素，都將持續影響二手樓市的表現。
對於廣大業主和潛在買家而言，密切關注市場動態、深入了解各區和屋苑的具體情況至關重要。獲利比率的數據是一個重要的參考指標，但並非唯一決策依據。綜合考慮自身的財務狀況、風險承受能力以及對未來市場走勢的判斷，才能做出更為明智的置業或投資決策。
市場總是充滿挑戰與機遇並存。在變動不居的樓市中，保持冷靜和理性，深入分析數據背後的意義，才能更好地把握市場脈搏，尋找屬於自己的獲利空間。
