香港樓市，一個牽動無數港人心弦的話題。近年來，在多重因素的交織下，市場展現出複雜而多變的態勢。美聯物業住宅部行政總裁布少明先生的分析，為我們勾勒出當前及未來一段時間的樓市走向，特別是「租升價跌」這一引人注目的現象。
風起雲湧：多重利好因素點燃樓市動力
香港樓市正迎來一股暖流，這股暖流並非單一力量所致，而是由多重利好因素共同匯聚而成。 布少明先生指出，近期環球經濟的最大亮點之一，便是中美貿易談判取得的實質性進展，兩國同意削減及暫緩部分關稅，並達成短暫的「休戰」協議。 這個消息如同一劑強心針，在全球金融市場激起漣漪，對香港這個高度外向型的經濟體而言，無疑是個積極的信號。
與此同時，中央政府近期提振中港市場的「放水」措施，以及香港銀行同業拆息（HIBOR）的顯著回落，更是為樓市注入了實際的資金活水。 HIBOR的下降直接降低了借貸成本，對於有按揭負擔的業主和潛在買家來說，都是實實在在的利好。
這些宏觀層面的利好，迅速傳導至市場，特別是一手新盤市場。西沙某熱門新盤的銷售情況便是最好的佐證，連續多輪開售都迅速售罄，甚至吸引到不少大手買家，發展商也隨即加推單位應市。 這種熱銷景象，無疑彰顯了市場氣氛的轉好和購買力的釋放。美聯研究中心數據顯示，儘管今年截至五月中旬的一手成交量較去年同期有所下降，但仍是過去六年來的同期第二高水平。 這表明在利好因素刺激下，一手市場的活躍度依然保持在高位。
兩樣情懷：「租升價跌」的市場寫照
然而，在整體氣氛向好的同時，布少明先生也點出了市場的一種「怪現象」——「租升價跌」。 這並非今年才出現的新趨勢，過去一段時間在高息環境下已有所體現。 儘管樓價持續整固甚至下跌，但租金卻呈現穩步上升的趨勢。
「租升」的主要推動力來自於多方面。首先，疫情後的租賃市場持續暢旺，隨著香港與內地恢復全面通關，以及各項人才引進計劃的深入實施，大量內地學生和海外人才持續來港，對租賃房屋的需求大幅增加。 這種強勁的租賃需求，使得市場上的租盤供應相對緊張，不少區域甚至出現「缺盤」的情況，租盤放出後很快就能被承接。
其次，租金回報率的提升也成為「租升」的助燃劑。隨著樓價的下跌，租金相對於樓價的比例有所提高，使得租金回報率更具吸引力。 美聯物業研究中心數據顯示，細單位（差估署A類私宅物業）的租金回報率近期已重新超越按揭利率，出現「供平過租」的情況。 這意味著對於部分潛在買家而言，租樓的成本反而高於供樓，這可能會促使部分租客考慮「租轉買」。
相對而言，「價跌」則受到一些結構性因素的影響。儘管有全面「撤辣」等政策利好，但過去的高息環境對樓價造成了持續壓力。 雖然近期按揭利率有所回落，但與過去的低息時期相比仍處於相對高位。 此外，雖然近年政府減少賣地，但前期的土地供應仍導致未來三至四年一手私宅供應量處於較高水平，去貨壓力依然存在。 儘管未來供應預計將逐步回落，且發展商積極推盤有望加快「去庫存」速度，但現時高企的貨尾量依然是影響樓價中長期走勢的關鍵因素。
審時度勢：第二季的市場預期
綜合這些因素，布少明先生預計，香港樓市在第二季將延續「租升價跌」的趨勢。 具體而言，受惠於租務旺季的來臨以及人才和留學生的持續來港，租金有望繼續向上，預計第二季租金將上升約3%。 樓價方面，儘管有多重利好因素的支持，但受到之前積壓的負面因素影響，預計將會出現輕微的回調。
然而，值得注意的是，布少明先生也指出，與2018年首次「貿易戰」時期相比，本次「關稅戰2.0」對樓市的衝擊相對有限。 這得益於內地及香港對貿易爭端已有心理和經濟準備，且當前香港樓市的一些基本指標，如銀行存款、租金水平和細單位租金回報率等，均較當時有所提升。 政府全面「撤辣」也消除了買家入市的一個重要顧慮。
展望未來，雖然市場預期美國今年有機會減息，這將有助於降低按揭利率，進一步減輕供樓負擔，並可能刺激買家入市意欲。 加上長遠來看土地供應將逐步回落，這些因素都將對樓市起到提振作用。 然而，全球經濟及地緣政治環境依然複雜多變，這些不確定性因素仍需密切關注。
結語：在挑戰中尋找機遇
香港樓市在多重力量的拉扯下，呈現出「租升價跌」的獨特局面。這其中既有外部環境的影響，也有內部結構性問題的體現。對於市場參與者而言，理解這些複雜的因素至關重要。 「租升」反映了香港作為國際都市對人才和居住需求的持續吸引力，而「價跌」則提供了潛在的入市機會。
布少明先生的分析為我們提供了一個清晰的視角，幫助我們在這個充滿挑戰但也蘊藏機遇的市場中，更好地把握方向。雖然短期內「價跌」的趨勢可能持續，但隨著利好因素的逐步顯現，尤其是未來可能的減息周期和長遠供應的調整，香港樓市的基礎依然穩固，未來走向仍值得我們期待。
