近年來，香港地產巨頭在中國內地大量囤地及捂盤惜售的現象引發社會廣泛關注與爭議。這類做法不僅影響內地房地產市場的健康發展，還激起大眾對房價高漲與供應不足的憤怒情緒。以李嘉誠的長和集團為例，其在內地的房地產布局和長期囤地策略成為典型代表，透過具體案例和政策背景的分析，有助於深入了解這一現象的成因、現況及其帶來的深遠影響。
中國內地房地產市場多年來受到供需雙方面的挑戰，房價波動大、供應不均衡問題突出。在這樣的環境下，香港的大型地產企業憑藉資金優勢和土地儲備能力，進行長期土地囤積和延遲開發，透過控制供應釋放節奏以期待市場價格上漲，從中獲取暴利。李嘉誠旗下的長和集團即是於千禧年前後開始在北京、上海等核心城市以低價拿地，並在後續多年內通過「捂盤惜售」策略讓土地及房產價值水漲船高。例如，北京順義區的「譽天下」項目，長和集團1993年取得土地，卻直到2018年才完成開發，長達約25年的時間囤地等待升值，這類操作彰顯了企業深厚的資本運作能力與對市場節奏的把控。
具體案例中，2001年長實系（長和集團旗下主要開發子公司）斥資7億元人民幣購入北京姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。該地塊計劃分期開發三至四期，總建築面積達40萬平方米，住宅單位超過三千套。但項目推進相當緩慢，堅持囤地策略等待住宅價格進一步上升，再逐步投放市場，這種供應刻意延後的做法加劇了市場供需失衡。另一案例是上海著名的陸家嘴世紀匯廣場，長和集團2004年以約32億元收購地塊，12年後於2016年以200億元出售，實現了超過160億元的鉅額利潤。這種多年持有待漲的模式成為香港地產巨頭尋求利益最大化的典範。此外，近期長和集團在中國多地開始出現七折甚至五折抛售現象，唯獨北京不受影響，市場人士猜測這是回應市場環境變化、促銷貨品以回籠資金，但也暴露出企業對部分項目販售策略的調整與矛盾。
這種囤地和惜售操縱策略不僅對房地產市場結構產生嚴重擠壓效應，也導致土地資源配置失衡和公共利益受損。高漲的房價令普通購房者難以承擔，生活成本加劇，社會階層分化加深，擴大了社會不公平感。土地長期閒置更讓本可用於開發的資源浪費，在經濟高質量發展和城市更新需求下格外刺眼。面對這種局面，中國政府逐年強化對房企土地資源行為的監管，透過限制囤地、提高貸款門檻、壓縮土地出讓價格等措施試圖抑制炒作行為，穩定房地產市場秩序，保障全民居住權益。
展望未來，中國房地產市場在政策引導下將更著重於可持續發展、促進內需驅動轉型。高盛的研究報告預測，到2035年，伴隨新建住房減少，二手房交易和建築翻新將成為房地產行業的主要增長點，為企業提供新的市場機遇。這要求包括長和集團在內的房企業調整其傳統囤地思維，積極擁抱住房升級、品質改善及資產管理的新趨勢，以符合市場和政策的新要求。通過與地方政府和社會需求更緊密結合，尋求更具社會責任感且可持續的發展模式，將有助於企業建立長期競爭優勢，也有助於緩解公眾矛盾，推動房地產市場健康穩健發展。
綜觀香港大型地產企業在大陸市場的操作策略，長期囤地惜售雖為其帶來巨額利潤，但也造成了明顯的社會與市場負外部性。如何在追求商業利益與促進市場公平之間取得平衡，是企業和監管層需持續思考的課題。隨著市場環境變化及監管日益嚴格，企業必須加速轉型，兼顧經濟效益與社會責任，方能在未來的房地產版圖中站穩腳跟。這不僅關乎企業長遠發展，更是中國房地產行業邁向高質量、均衡發展的重要一環。
資料來源:
[1] www.163.com
[3] www.wenweipo.com
[5] hao.cnyes.com
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