樓市的風向總是在不經意間轉變，有時是微風拂面，偶爾卻是狂風大作。近期九龍塘豪宅珏堡的一宗成交個案，就如同一面鏡子，映照出當前香港樓市，特別是豪宅市場的真實寫照。這宗以「腰斬」價蝕沽的交易，不僅讓業主蒙受巨額損失，更引發市場對於豪宅保值能力的廣泛討論。
豪宅光環褪色？珏堡蝕讓的冰山一角
九龍塘，一個過往被視為豪宅金漆招牌的地段，擁有低密度、寬敞空間、名校網和便利交通等優勢，一直是富豪及名人青睞的居住地。 然而，在近期市場調整中，這個傳統豪宅區也未能倖免於難。珏堡高層D室的一宗成交，實用面積1329平方呎的四房單位，最終以1792.8萬元易手。 對比原業主在2021年高位以約3380萬元購入價，這筆交易帳面勁蝕1587.2萬元，貶值幅度高達47%，可謂是名副其實的「腰斬」價。
這並非珏堡的單一個案。去年亦有單位以1668萬元易手，較2018年的購入價蝕讓31%。 另一宗更是早於2012年購入的單位，在去年底以1900萬元售出，持貨12年仍然要蝕讓46%。 這些數據無疑揭示了珏堡近期二手成交的低迷態勢，以及價格持續下行的趨勢。
豪宅不再是避風港？市場變化的深層原因
過去，豪宅常被視為具備較強抗跌能力的資產，然而珏堡的連番蝕讓，似乎正在挑戰這個傳統觀念。究竟是什麼原因導致昔日的光環逐漸褪色？
首先，整體樓市的調整是無法忽視的大背景。儘管近期有撤辣等利好因素刺激，一手市場交投有所回升，但整體樓價仍在低位徘徊，甚至出現「量升價跌」的矛盾現象。 豪宅市場雖然在撤辣後吸引了部分資金回流，特別是內地買家比例有所上升，但整體造價仍承受下行壓力。 珏堡的成交個案，其呎價約為13490元，甚至與沙田第一城等大型屋苑的呎價相若，這在過往是難以想像的。
其次，個別屋苑的特性也會影響其抗跌能力。珏堡作為單幢低密度住宅，二手交投本身就不活躍，這意味著市場深度不足，一旦出現急於套現的業主，其議價空間會相對較大，更容易出現大幅蝕讓的情況。
再者，宏觀經濟環境的變化、高息環境的持續以及不明朗因素的存在，都讓部分業主選擇「壯士斷臂」，寧願蝕讓離場，也不願長期持有承受風險。 尤其是在樓市高位入市的業主，在市場下行時，其虧損幅度自然更為顯著。
1792.8萬元的啟示：夠買四個嘉湖兩房？
九龍塘豪宅的「腰斬」價，最令人震驚的對比，或許是「夠買4伙嘉湖兩房」。這個說法雖然可能帶有誇張的意味，但卻生動地呈現了不同區域樓價之間的巨大差異。 嘉湖山莊作為新界大型屋苑，以其相對親民的價格吸引著大量上車客和換樓客。 翻查資料，嘉湖山莊的兩房單位，部分成交價確實徘徊在三百多萬港元水平。 簡單計算，1792.8萬元確實可以購買數個此類單位。
這個強烈的對比，不僅僅是數字上的遊戲，更折射出當前市場結構的變化。當傳統豪宅的價格大幅回落，而大眾化屋苑的價格相對堅挺（儘管也有調整），兩者之間的價差正在縮小。這是否意味著市場正在重新估值不同地區的物業價值？又或者，這是樓市下行周期中，不同板塊表現差異的縮影？
前景展望：豪宅市場路在何方？
九龍塘珏堡的個案，無疑為豪宅市場敲響了警鐘。雖然市場上仍不乏看好豪宅前景的聲音，認為其稀缺性和長期投資潛力依然存在，並且在政策支持和減息預期下，交投量有望持續增加。 然而，在價格表現上，豪宅的保值光環確實正在受到挑戰。
未來的豪宅市場走向，將取決於多重因素的相互作用。全球經濟復甦的步伐、利率走向、內地資金的流向以及香港自身的經濟表現，都將對豪宅需求和價格產生影響。對於豪宅業主而言，需要審慎評估自身財務狀況和市場風險，理性決策。對於潛在買家而言，市場的調整或許提供了入市機會，但也需要仔細研究個別物業的價值和潛力，避免盲目跟風。
總而言之，九龍塘珏堡的「腰斬」成交，是當前香港樓市調整的一個縮影。它提醒我們，即使是傳統豪宅，也無法完全免疫於市場的波動。在變幻莫測的樓市中，保持清醒的頭腦和審慎的態度，是每一個市場參與者都應具備的。
