樓市乍暖還寒：CCL指數終止升勢的深度剖析
樓市，這個牽動無數人神經的晴雨計，總是充滿變數。最近，反映香港二手樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）錄得136.34點，按周下跌0.27%，這個看似微小的跌幅，卻終止了連續兩周的升勢，猶如湖面的一陣漣漪，預示著市場正經歷著一場暗流湧動的拉鋸戰。這場戰役的雙方，一邊是態度強硬的業主，另一邊是不願追價的買家，而CCL指數的波動，正是這場博弈最真實的寫照。
CCL指數的數字意義
136.34點，這個數字本身或許冰冷，但它背後所反映的市場情緒與實況，卻值得我們細細品味。這次的下跌，是自4月15日有新盤公布首批價單，以及4月18日至21日復活節長假期間市況的反映。 這意味著，新盤的推出和假期的市場活動，並未能持續推動二手樓價上升，反而出現了輕微的調整。
值得注意的是，CCL指數已經連續六周在136點水平附近徘徊，呈現窄幅爭持的局面。 這就像兩支軍隊在某個陣地僵持不下，誰也無法取得決定性的突破。對於二手樓市而言，這反映了買賣雙方價格預期的分歧正在加劇。
業主的「硬頸」態度
在這場拉鋸戰中，業主的態度無疑是關鍵因素之一。在過去一段時間，即使市場氛圍稍有改善，部分業主仍然心態強硬，不願大幅議價。他們可能基於對後市的樂觀預期，或是對自身物業價值的堅持，選擇「企硬」叫價。這種強硬的態度，使得有意入市的買家望而卻步，減慢了二手市場的流轉速度。
買家的「按兵不動」
與業主的強硬形成對比的，是買家的審慎態度。儘管有消息指出港元拆息顯著回落，使H按息再次跌穿封頂息率，加上內地減息降準等因素對樓市有正面支持，但買家似乎並未因此而變得積極。 他們不願追價，可能原因來自多方面：對經濟前景的憂慮、新盤市場的競爭、或是對樓價未來走勢的不確定性。在觀望情緒濃厚的情況下，買家更傾向於等待更好的入市時機或更大的議價空間。
新盤的「攔路虎」效應
除了買賣雙方的角力，新盤市場的活躍也是影響二手樓市的重要因素。近期發展商積極部署推出多個新盤，以具競爭力的價格吸引買家。 新盤的熱賣，無疑分薄了二手市場的購買力，對二手樓價構成壓力。這就像一場爭奪買家的拔河比賽，新盤市場憑藉其定價策略，暫時佔據了上風，讓二手市場的吸引力相形見絀。
區域樓價的「冰火兩重天」
CCL指數的下跌是整體市場的平均表現，若細看分區數據，會發現不同區域呈現出「冰火兩重天」的景象。港島和新界西的樓價按周錄得下跌，而九龍和新界東的樓價則錄得上升。 尤其是新界東，指數在經歷上周急跌後，本周出現反彈。 這種分化走勢，反映了不同地區的供需情況、物業類型以及市場情緒差異。某些區域可能受到特定新盤推出或成交個案的影響，導致短期內樓價波動較大。
長期趨勢下的位置
從更廣闊的視角來看，當前的CCL指數仍然處於逾八年半的低位，與2016年8月底的水平相若。 儘管財案公布後樓價曾累升1.07%，但今年至今樓價累計仍下跌0.94%。 與2021年8月的歷史高位相比，樓價已回落接近三成，而與去年政府撤辣前的低位相比，也下跌了4.67%。 這組數字提醒我們，儘管短期內市場有所波動，但整體樓價仍處於相對低位，尚未擺脫調整的格局。
未來展望：偏軟向下格局未變？
面對當前的市場狀況，有分析指出，短期內CCL偏軟向下的格局可能尚未改變，並將第二季目標維持在133點。 這預示著，在業主與買家的持續拉鋸、新盤市場的分流作用下，二手樓價仍可能面臨一定的下行壓力。未來的市場走向，將很大程度上取決於多種因素的綜合影響，包括宏觀經濟環境、利率政策、新盤供應量以及市場信心的變化。
二手樓市的「心理戰」
歸根結底，目前的二手樓市更像是一場心理戰。業主期待市場回暖，希望以較好的價格出售物業；買家則期望樓價進一步調整，以更低的成本入市。雙方的心理預期存在落差，導致成交停滯，形成拉鋸局面。誰能在這場心理戰中佔據上風，將影響著短期內樓市的走向。
在這樣的市場環境下，對於賣家而言，或許需要更靈活的定價策略，以貼近市場實際需求；對於買家而言，則需要更冷靜地分析市場資訊，把握潛在的入市機會。而市場的真正轉折，可能需要等待更明確的利好消息出現，或是其中一方的心理防線被突破。
總結而言，CCL指數的這次下跌，不僅僅是數字的變化，更是當前香港二手樓市真實寫照的縮影。它反映了市場的拉鋸、業主的強硬、買家的觀望以及新盤的競爭。在各種因素交織影響下，樓市的未來走向仍充滿不確定性，這場買賣雙方的心理博弈，仍將繼續上演。
