都市脈動下的土地協奏：解讀洪水橋發展的收地篇章
繁華都市的發展，往往伴隨著土地的重新規劃與利用。近期，地政總署收回洪水橋約20.7萬平方呎私人土地的消息，再次將公眾目光聚焦在新界新發展區的推進上。這不僅僅是數字上的增減，更牽動著無數業權人、居民與企業的未來，是一場在都市發展宏大敘事下，關於家園、生計與發展的複雜協奏。
發展的號角：洪水橋/厦村新發展區的願景
洪水橋/厦村新發展區，作為北部都會區的重要組成部分，承載著提供大量房屋供應、創造就業機會的重大使命。根據規劃，全面發展後，這個區域預計將提供約6.67萬個新住宅單位，容納約18.4萬新增人口，並創造約15萬個就業機會。 這是一個龐大的數字，描繪出一個充滿活力的新社區藍圖。為了實現這個藍圖，土地的整合是必不可少的步驟，而政府收地，便是其中一個重要的環節。
收地公告下的漣漪效應：誰受影響？
地政總署是次根據《收回土地條例》收回的18幅私人土地，總面積約206,673平方呎。這些土地位於洪水橋/厦村新發展區的第二期發展範圍內。 值得注意的是，這些被收回的土地中，包含了部分早前公開接受原址換地申請，但最終未能完成的部分用地。 其中，新鴻基地產（新地）位於天水圍橋頭圍、毗鄰其已完成補地價的商業項目地皮，便是受影響的地段之一。 這幅原規劃作商業用途的地皮，因未能在指定期限前完成換地建議書的回覆而被視為撤回申請，最終被政府收回。
對於土地業權人而言，收地公告無疑帶來了影響。政府會根據適用條例向受影響的註冊土地業權人發放法定補償，並有特惠補償制度作為補充。 然而，收地賠償的金額計算方式，尤其是農地的特惠補償率，近年來持續下跌，引發部分受影響業權人的關注與討論。 從2022年10月的每平方呎1510元，下跌至2024年4月的1114元，跌幅達26.2%。 這讓部分處於同一發展區但收地時序不同的業權人感到不公，認為賠償金額應一視同仁。
除了土地業權人，土地上的業務經營者和住戶也是受影響的群體。政府提供特惠津貼和安置安排給合資格的人士。 地政總署會與受影響人士保持溝通，處理補償和安置事宜，並設有社工隊提供支援。 然而，遷出限期的設定，最早預計在今年12月起，意味著受影響的個人和家庭需要開始尋找新的安身之所或經營場所。
發展的推進與前行：收地只是起點
本次收地行動，是洪水橋/厦村新發展區第二期發展的重要一環。第二期工程已於2024年5月獲立法會財務委員會通過撥款後陸續展開，目標是讓居民於2030年起入伙。 收回土地後，政府將進行土地平整和基礎設施工程，為後續的建設做好準備。土木工程拓展署負責相關工程的推進。
政府收地並非洪水橋/厦村新發展區土地供應的唯一來源。除了收地，原址換地也是一種常見的模式，允許符合條件的土地業權人將其位於發展區內的土地與政府換取具發展潛力的新地塊，並補足地價差額。然而，本次被收回的土地中包含未能完成原址換地申請的地段，顯示出並非所有個案都能循此途徑解決。
在推進新發展區建設的過程中，政府亦有措施協助受影響的棕地作業者。例如，地政總署曾以短期租約方式出租政府用地，供合資格的棕地作業者承租，以協助他們重置業務。
挑戰與機遇並存：平衡發展與民生
洪水橋/厦村新發展區的開發，是香港未來發展的重要一步。它承載著解決房屋問題、推動經濟發展的期望。然而，大規模的土地收回和居民搬遷，也必然帶來挑戰。如何確保賠償和安置方案公平合理，如何最大程度地減少對受影響社群生計和生活的衝擊，是政府在推進項目時需要持續關注和努力解決的問題。
同時，新發展區的建設也帶來了機遇。新的基建、新的社區設施、新的就業機會，都將為該地區注入新的活力。對於受影響的業權人而言，雖然面臨搬遷，但也可能獲得相應的補償，重新規劃未來。對於業務經營者而言，政府提供的重置協助，也為他們提供了轉型和發展的機會。
結語：在變遷中尋找平衡
洪水橋/厦村新發展區的收地事件，是香港城市發展進程中的一個縮影。它提醒我們，每一個宏大的發展藍圖背後，都有無數個人的故事與考量。如何在追求城市整體發展的同時，最大程度地保障受影響社群的權益，如何在變遷中尋找平衡，是政府、社會各界以及每一個香港市民都需要思考和共同努力的方向。這不僅是一場土地的協奏，更是一場關乎人與城市和諧共處的時代課題。
