在這個充滿變動的市場中，資深投資者的一舉一動，總是牽動著眾多關注的目光。當他們選擇「減磅」，尤其是大幅減價放售核心地段的珍貴物業時，這背後的故事與邏輯，往往蘊含著對市場趨勢的獨到見解與佈局。這次，焦點聚集在投資者蔡志忠身上，他決定將手中灣仔會展廣場辦公大樓的一個單位減價千萬求售，意向呎價鎖定在兩萬元，這看似簡單的數字變動，實則折射出當前商業房地產市場的複雜與挑戰，同時也可能預示著新的投資契機。
市場的脈搏：為何選擇此時減價？
資深投資者蔡志忠的名字，在香港地產界可謂響噹噹。他深耕市場多年，投資足跡遍佈住宅、商舖及工商物業，累積了豐富的經驗與敏銳的市場觸覺。 他曾表示，自己對海外市場也有研究，但從稅制、脫歐、息口等多角度分析後，始終認為香港物業最具投資價值。 然而，即使是經驗老到的投資者，也需要根據市場變化靈活調整策略。 這次減價放售會展廣場辦公大樓的單位，並非僅僅是簡單的資產變現，更像是在當前市場環境下的一種策略性調整。
近年來，全球經濟面臨諸多不確定性，香港作為國際金融中心，其商業地產市場亦受到影響。甲級寫字樓的空置率有所上升，租金也面臨壓力。儘管會展廣場辦公大樓的出租率高達96%，交吉率僅4%，在核心區甲廈中空置率較低，顯示其優越的地理位置和質素仍具吸引力，但在整體市場情緒偏向下，適時調整價格以吸引潛在買家，成為理性的選擇。
減價千萬，從原先每方呎叫價2.3萬元，降至意向呎價2萬元，減幅約13%，這不僅是對市場現實的反應，也可能是對未來趨勢的一種預判。 亞洲地產控股執行董事蔡家莉（可能為蔡志忠相關人士）表示，此次出售是為了「換貨」，預期減息周期來臨，核心區甲廈將受到追捧，此時出售是為捕捉未來的入市機會做準備。 這番話語揭示了蔡志忠此次「減磅」的深層邏輯：在市場調整期出售部分資產，積累現金流，以便在市場回暖時更靈活地進行新的投資佈局。
物業的價值：會展廣場辦公大樓的吸引力與挑戰
會展廣場辦公大樓，矗立於灣仔海傍，是香港核心商業區的地標性甲級商廈。 其地理位置優越，毗鄰香港會議展覽中心、金紫荊廣場，交通便利，連接巴士總站和灣仔碼頭，並有行人天橋連接港鐵灣仔站及會展站。 大廈本身提供多項設施，包括專用載貨升降機，並且擁有海景單位，這些都是其價值所在。
然而，即使是這樣優質的物業，也無法完全免疫於市場大環境的影響。回顧過去，會展廣場辦公大樓的高峰時期呎價曾高達每呎5.5萬元，而這次的意向呎價2萬元，與高峰期相比跌幅顯著。這反映出，儘管個別物業質素優異，但在市場整體供需關係和宏觀經濟環境面前，其價值仍然會受到影響。
值得注意的是，去年曾有中資公司以每呎約3.44萬元購入會展廣場辦公大樓的單位，但後來取消交易，該物業淪為銀主盤，最終由蔡志忠以每呎約1.5萬元承接，呎價在一年間下挫逾五成。 蔡志忠當時認為這是「執平貨」，預料收租回報介乎3至4厘。 這次他以每呎2萬元的意向價放售，雖然較其購入價高出不少，但與市場高峰期相比仍有距離。這或許印證了他對市場回暖的預期，希望在預期的減息周期來臨前，以一個具吸引力的價格將資產變現。
投資者的策略：減磅與換貨的藝術
蔡志忠作為資深投資者，其投資策略值得深入探討。他曾在1997年金融風暴後懂得及時「斬纜」，割價套現大批物業，並在2003年把握機會，以低價掃入大批物業。 這種在市場波動中靈活進退的能力，是他成功的關鍵之一。
這次減價放售會展寫字樓單位，是他近期「減磅」行動的一部分。 他近年來不時沽貨套現，包括美孚新邨的商舖和石門京瑞廣場的舖位。 蔡志忠強調，沽貨並非看淡後市，而是為了「化零為整」，為「換貨」作準備。 他表示正在洽談大型物業，不排除隨時入市。 這表明他並非對香港地產市場失去信心，而是希望通過調整資產組合，將資金集中投向更有潛力的項目。
在當前市場環境下，「減磅」可能是為了降低風險、增加流動性，以便在市場出現更佳機會時能夠迅速出手。而「換貨」則可能意味著將資金從部分已達到預期回報或面臨較大不確定性的物業，轉移到他認為未來更有增值潛力的資產上。這種策略性的資產配置調整，是資深投資者在複雜市場中保持領先的常用手法。
市場的未來：減息周期與甲廈前景
蔡志忠及其團隊在放售時，特別提及預期減息周期來臨，將對核心區甲廈帶來追捧，預計交投會增加。 減息通常會降低借貸成本，從而提升物業的投資吸引力，尤其對於需要融資的商業物業投資而言，減息更是利好消息。此外，若全球經濟環境改善，香港作為國際商業中心的角色得以鞏固，對優質甲級寫字樓的需求也將隨之增加。
雖然目前寫字樓市場仍面臨空置率高企的挑戰，但核心地段的優質物業，如會展廣場辦公大樓，因其稀缺性和良好質素，長期來看仍具備一定的投資價值。 蔡志忠選擇在此時放售，或許是認為當前的價格已經能夠反映其預期中的短期市場調整，並希望在減息周期正式開啟前，將資金騰挪出來，為下一個投資週期做準備。
結語：市場變動中的智慧與策略
資深投資者蔡志忠減價千萬放售會展寫字樓單位，是當前市場環境下一個引人注目的案例。這不僅是個別物業的交易行為，更折射出商業地產市場的現狀與挑戰，以及資深投資者在市場變動中的應對策略。通過減磅和換貨，他們尋求在不確定性中捕捉新的投資機會，展現出在複雜市場中保持靈活和前瞻性的重要性。對於廣大投資者而言，觀察這些市場風向標的動向，深入理解其背後的邏輯，或許能為自身的投資決策帶來啟發。市場的脈搏仍在跳動，而如何在變動中把握機遇，是每一個投資者都需要思考的課題。
