房市風向球轉變：建商為何在四月按下預售申請暫停鍵？
開場：市場的喘息與發展商的盤算
猶記前陣子房市的熱鬧景象，搶紅單、排隊買房的新聞不絕於耳，預售屋市場更是討論的焦點。然而，當時間來到今年的四月，市場似乎按下了暫停鍵。一份最新的統計數據顯示，四月份的私人住宅項目，竟然出現了「零」新申請預售的情形，這是在過去五個月中再次出現的現象。這個看似冷清的數字背後，究竟隱藏著什麼樣的市場信號？發展商們葫蘆裡賣的又是什麼藥？這篇分析將帶你深入探討，在市場變動的浪潮中，發展商們的應對策略與未來房市的可能性。
供給的堆疊：待售餘屋的壓力
要理解發展商為何暫緩預售申請，首先必須關注到市場上實際的「貨量」。根據美聯物業研究中心的數據，截至四月底，已批出預售但尚未發售的私人住宅單位高達16,290伙，相較於三月份增加了約10.8%。 另一方面，累積的貨尾量雖然較上月微減1.4%，但仍維持在22,173伙的高位。 將這兩個數字相加，隨時可以推出市場的新盤單位總數逼近3.85萬伙，比前一個月增加了約3.4%。 這意味著，即使四月沒有新的預售申請，市場上已有的潛在供給量仍然相當龐大。
想像一下，這就像是一個裝滿商品的倉庫，雖然沒有新的商品入庫，但現有的商品數量已經足夠應付一陣子。在這樣的背景下，發展商減緩新項目的推出速度，將重心放在消化現有庫存，也就是「去庫存」策略，便成為合乎邏輯的選擇。
去庫存的策略：批出加速與申請放緩的對比
更有趣的是，與「零」新申請形成鮮明對比的是，四月份獲批預售的項目卻創下了五個月來的新高，共有5個項目、合計2,373伙獲得批准。 其中不乏市場關注度高的項目，例如近期熱銷的西沙Sierra Sea 1A期和1B期。 這種「有出無入」的情況，直接導致累積待批預售樓花的單位數量按月下跌約8.1%，降至6,517伙，更是創下了自2020年1月以來的逾五年新低。 若單看私人住宅，待批數字更只有4,717伙。
這組數據的呈現，彷彿在訴說一個故事：發展商並非完全停止推案，而是更有策略地控制推案的節奏。他們選擇讓部分已準備好的項目在市場上亮相，試水溫、探需求，同時暫緩新項目的啟動，以避免過度供給對市場造成壓力。這是一種靈活應變的市場策略，既能確保公司有持續的銷售收入，又能避免在供應過剩時陷入價格競爭的泥淖。
市場的真實面貌：量縮價漲的弔詭
儘管四月份預售申請歸零，但這是否意味著房市即將迎來顯著的價格下修？從目前的資訊來看，情況似乎並非如此簡單。雖然有部分地區的預售屋總價中位數出現小幅下降，但整體而言，預售屋價格在某些區域仍呈現上漲趨勢，例如新北市的部分熱門地區單價已突破高位。 這種「量縮價漲」的現象，在2024年的台灣預售屋市場尤其明顯，即使成交量大幅下降，價格卻依然堅挺，特別是在大都市區域。
造成這種現象的原因是多方面的。首先，建設成本的持續上漲是不可忽略的因素，直接推高了新建案的造價。其次，央行的信用管制和房貸緊縮政策，雖然限制了部分買家的資金來源，但也讓市場上的投機性需求減少，使得有能力的買家對於價格的承受度相對較高。最後，比價效應也扮演著重要角色，當某些區域的價格上漲，周邊區域也會受到影響，帶動整體價格的提升。
此外，市場上新建案的待售量雖然在某些時間點有所波動，但在2024年第四季度的七大都會區預售交易量出現了明顯的季減。 與2024年第二季的交易量高峰相比，部分區域的交易量甚至腰斬，幅度高達七成以上。 儘管交易量下滑，建商仍可能透過贈送家電、裝潢等方式來加速去化，而非直接降價。
總結：蓄力待發還是謹慎前行？
四月份私宅項目「零」新申請預售，無疑是市場短期波動的一個顯著信號。這反映出在當前市場供給量偏高、銀行貸款緊縮以及一系列房市政策的影響下，發展商們正採取更為謹慎的推案策略，將重心從新項目的推出轉向現有庫存的消化。已獲批預售項目的加速推出，也印證了發展商「去庫存」的決心。
然而，「零」新申請並非市場崩盤的預兆。從整體市場來看，「量縮價漲」的現象仍在持續，建設成本、比價效應等因素依然對房價構成支撐。未來的房市走向，除了政策調控和資金流向，更將受到整體經濟情勢和股市表現的影響。 若經濟和股市維持穩定甚至走高，房市的修正幅度可能有限，更多的是以盤代跌，透過時間來消化高漲的價格。
發展商們的減緩申請預售，或許是為了在充滿不確定性的市場中蓄力，等待更明朗的時機。這也提醒廣大購房者，在做出決策前，除了關注表面的數字，更應深入了解市場供需結構、政策走向以及自身的財務狀況，才能在變動的市場中做出最適合的選擇。這場由發展商按下的「暫停鍵」，或許正是市場在複雜環境下的一次深呼吸。
