百萬升幅的迷思：錢去了哪裡？
想像一下，投資一項資產，短短半年時間，身價暴漲超過一百萬港元。這聽起來像是個夢幻般的快速致富故事，足以讓無數人怦然心動，甚至羨慕不已。特別是在香港這個對房地產情有獨鍾的城市，樓價的每一個跳動都牽動著大眾的神經。當傳出北角城市花園一個單位，在經歷了僅僅半年的持有期後，成交價較購入時激升逾百萬，這無疑會成為市場上的熱話。然而，更引人入勝、也更發人深省的部分來了——為何這筆看來驚人的百萬升幅，最終落入投資者口袋裡的「實錢」，竟然只剩下區區的十五萬元？這筆龐大的差額究竟被什麼吞噬了？這場看似成功的短線投資，其背後隱藏著怎樣不為人知的成本真相？
數字遊戲的真相：毛利與實收的距離
首先，我們必須釐清一個重要的概念：毛利與淨利（或稱實收）。報章雜誌或坊間討論常提及的「升幅」或「賺了多少萬」，多半指的是資產買入價與賣出價之間的差額，這就是「毛利」。在這個城市花園的個案中，若購入價約為758萬，賣出價據稱躍升逾百萬，那麼賣出價可能在858萬甚至更高，毛利確實超過一百萬。然而，毛利絕不等於最終真正放入口袋的錢。從毛利到淨利之間，有一道道無形的關卡，它們以各種稅費、手續費、行政開支的形式存在，無情地蠶食著紙面上的盈利。這也是為何百萬升幅最終只剩下十五萬的根本原因——絕大部分的「利潤」都被這些繁重的交易成本所瓜分。
短炒的沉重代價：辣招印花稅剖析
在香港，針對短期內轉售住宅物業的行為，政府實施了一項極具阻嚇力的稅項，俗稱「辣招」中的「額外印花稅」（Special Stamp Duty，簡稱SSD）。這項稅收的目的非常明確：抑制炒作，穩定樓市。SSD的稅率根據物業的持有期而定，持有期越短，稅率越高，可謂短期炒賣的「最大殺手」。
具體來說，SSD的徵收標準大致如下：
- 持有期不超過6個月：稅率為物業售價或估值的20%。
- 持有期超過6個月但不超過12個月：稅率為物業售價或估值的15%。
- 持有期超過12個月但不超過36個月：稅率為物業售價或估值的10%。
在這個城市花園的案例中，關鍵字是「半年」（六個月）。根據SSD的規定，持有期「不超過六個月」通常是指由買入物業簽署正式買賣合約的日期起計，直至賣出物業簽署正式買賣合約的日期為止，這段期間不足六個月。而「超過六個月但不超過十二個月」是指期間滿六個月但不足十二個月。如果這次交易剛好落在「不超過六個月」的範圍內，那麼高達20%的SSD將會是壓垮利潤的最大一塊石頭。
試想，若賣出價約為858萬，20%的SSD就高達171.6萬！這筆巨大的稅款會直接從賣出價中扣除，遠遠超過了紙面上的百萬毛利。即使持有期剛剛跨過六個月的門檻，落入「超過六個月但不超過十二個月」的區間，15%的SSD（約128.7萬）也足以吞噬大部分利潤。這還只是其中一項主要的成本。
買賣雙方的開銷：地產代理佣金
完成一宗物業買賣，地產代理是不可或缺的角色。按照市場慣例，買家和賣家通常都需要向各自委託的地產代理支付佣金。雖然佣金率可以協商，但一般而言，買賣雙方各自支付成交價的1%是常見的比例。
在這個案例中，假設成交價約為858萬。買家需要支付約8.58萬的佣金（這與賣家的淨利無關，但反映了交易總成本）。賣家（即這次的投資者）同樣需要支付約8.58萬的佣金給其代理。這八萬多元的佣金，是從賣出價中扣除的又一筆開支。
不可忽視的雜項支出：律師費與其他
除了大頭的印花稅和代理佣金，物業買賣還涉及一系列其他的費用：
- 律師費： 買賣雙方都需要委託律師處理樓宇轉讓的法律文件和程序。律師費的金額因事務所和物業複雜程度而異，數千至一兩萬元不等，買入和賣出各需支付一次。
- 其他雜費： 可能包括田土廳的登記費、查冊費、管理費、差餉、地租等。雖然單項金額可能不高，但累積起來也是一筆開銷。如果在持有期內，物業還涉及維修或簡單裝修的費用，這些也會計入總成本。
北角城市花園個案：數字背後的計算
現在，讓我們把這些成本套用到城市花園的個案中進行一個推算（使用近似數字）：
假設購入價約為758萬。
假設賣出價約為858萬（毛利剛好一百萬）。
假設持有期剛好落在「不超過六個月」的範圍。
總交易成本估計：171.6萬 + 8.58萬 + 3萬 + 0.5萬 = 約183.68萬
毛利：100萬
總成本：約183.68萬
咦？成本竟然高於毛利？這正是問題的關鍵。如果毛利是剛好一百萬，那麼扣除成本後，投資者實際上是虧損的。這「十五萬落袋」的數字，更可能是建立在毛利「勁升逾1球」（即遠超一百萬，例如一百五十萬甚至更多）的前提下。
讓我們反過來推算：
如果淨利是15萬，總成本約為183.68萬。
那麼毛利 = 淨利 + 總成本 = 15萬 + 183.68萬 = 約198.68萬。
這意味著，該單位的賣出價可能比購入價高出了接近兩百萬（例如購入758萬，賣出約956.68萬）。即使如此高的升幅，在面臨20% SSD這個巨獸時，最終的實收仍然所剩無幾。
如果持有期是「超過六個月但不超過十二個月」，SSD稅率為15%。
SSD = 858萬 x 15% = 128.7萬
總成本估計：128.7萬 + 8.58萬 + 3萬 + 0.5萬 = 約140.78萬
若毛利為100萬，扣除成本140.78萬，虧損約40.78萬。
若淨利為15萬，總成本約為140.78萬。
毛利 = 15萬 + 140.78萬 = 約155.78萬。
這意味著賣出價比購入價高出約155.78萬。
從以上推算可見，無論是20%還是15%的SSD，都佔據了總成本的絕大部分。這正是為何即使樓價有顯著升幅，短期炒賣的最終收益會被大幅蠶食，甚至出現紙上盈利巨大但實際虧損的情況。該案例中能「落袋」15萬，已經說明樓價的實際升幅可能遠不止「逾百萬」這個較為保守的說法，很可能接近或超過150萬，才能在支付高昂成本後，仍有一點點結餘。
為何明知代價高昂，仍有人鋌而走險？
既然短期炒賣的成本如此高昂，為何市場上仍有人願意冒險？原因可能包括：
- 對後市極度樂觀： 相信樓價在短期內仍會大幅飆升，升幅足以覆蓋所有交易成本並帶來可觀利潤。
- 資金周轉或套現需求： 可能有其他更緊急或更有利的投資機會需要資金。
- 誤判或低估成本： 部分投資者可能對交易成本，尤其是SSD的金額缺乏清晰認識。
- 代理的推動： 代理為了促成交易賺取佣金，可能會強調潛在的升幅，而弱化交易成本的影響。
然而，這個城市花園的案例以鐵一般的事實證明，在現行的辣招稅下，短期炒賣是風險極高、成本極巨的投資行為。那百萬的紙面升幅，在稅務和雜費面前，脆弱得不堪一擊。
投資的終極課：看清成本，莫被升幅沖昏頭
北角城市花園的這宗交易，為所有對物業投資感興趣的人，尤其是那些心存「短炒」念頭的投資者，提供了寶貴的一課。它鮮活地揭示了「毛利」與「淨利」之間巨大的鴻溝，以及交易成本，特別是SSD，對短期物業投資回報的毀滅性影響。
物業投資不僅僅是看買入價和賣出價的差額，更需要精準計算所有相關的交易成本、持有成本以及潛在的稅務負擔。在高額印花稅的陰影下，短線投資的風險被無限放大，那些誘人的百萬升幅，很可能只是海市蜃樓。真正的投資智慧在於全面評估風險與回報，耐心持有優質資產，賺取更為穩健和可持續的長期回報，而非貪圖短線暴利，最終卻為高昂的交易成本埋單。這個城市花園的15萬，就是那場百萬升幅魔術表演結束後，留在投資者口袋裡、令人警醒的零錢。
