樓市焦點：SIERRA SEA 次輪銷售盛況分析
開局：熱潮再起，矚目西沙
樓市的脈動總是牽動人心，特別是當有全新項目推出時，市場更是翹首以待。近期，新鴻基地產位於西貢十四鄉西沙路的SIERRA SEA項目，在首輪銷售取得佳績後，乘勝追擊，進行了次輪銷售，再次引發市場熱烈關注。這一次，推出的單位數量更多，吸引了眾多準買家，究竟次輪銷售有何特色？市場反應又如何？這份報告將深入剖析SIERRA SEA次輪銷售的詳細情況，帶您一同探索這個備受矚目的新盤。
深入分析：次輪銷售細節與市場反應
SIERRA SEA作為西沙大型發展項目的一部分，備受關注。項目總體規劃龐大，預計提供近萬個單位，而SIERRA SEA是其中的首期部分，共提供781伙住宅單位。次輪銷售中，SIERRA SEA共推出302伙單位。其中，288伙單位以價單形式公開發售，另外14伙特色單位則採用招標形式出售。 價單發售的288伙涵蓋了多種戶型，包括39伙一房、170伙兩房及79伙三房單位，實用面積介乎301至702平方呎。
這次次輪銷售的折實價格範圍廣闊，由327.16萬港元至899.81萬港元不等，折實呎價約為9,992元至13,533元，折實平均呎價約為11,550元。 入場單位為Aqua Avenue第5座G2樓F室，實用面積311平方呎，為一房間隔，折實售價為327.16萬元。 值得一提的是，這次加推的價單5號，提供了135伙單位，折實平均呎價約為11,638元，顯示部分單位價格較之前略有調整。
市場對SIERRA SEA次輪銷售的反應異常熱烈。據市場消息透露，項目在截票前已收到超過4.2萬個購樓意向登記，最終截票後更錄得43,007個登記，刷新了香港一手住宅的收票紀錄，成為新的「新盤票王」，超額認購逾148倍。 如此高的認購率，充分顯示了市場對SIERRA SEA項目的強勁需求和高度認可。
從買家結構來看，美聯物業的數據顯示，次輪銷售的入票客戶中，約有8成是首輪未能成功購入心水單位的向隅客，另外也有不少因首輪熱銷而新入票的客戶。 地區分布方面，新界區的客人佔主導地位，約有7成，九龍及港島區客人則佔約3成。 購房目的方面，約6成買家屬於用家，約4成則為長線投資客。 有代理預計，項目未來的呎租可達約45元水平，租金回報率約有4.5厘。
此外，次輪銷售特設了A、B兩個組別進行揀樓。A組為大手客組別，其中A1組可購買3至10伙，A2組可買2至3伙，A3組則至少需要購買1伙700平方呎以上的大單位，而B組則為散客組別。 這顯示發展商鼓勵大手買家入市，以加快銷售速度。據悉，在次輪銷售現場，大手組別吸引了大量準買家到場，氣氛熱鬧，有近40組大手客有意購入兩伙或以上單位，其中甚至有買家擬斥資1,500萬元購買3伙單位，包括一伙三房自住及兩伙兩房作投資之用。
項目本身的吸引力也是引發熱潮的關鍵。SIERRA SEA位於西沙，坐擁企嶺下海及烏洲海景，背倚馬鞍山郊野公園的連綿山巒，集山海景致於一身。 項目採用低密度設計，提供寬敞開揚的生活空間，並設有商場及運輸交匯處等社區配套。 雖然項目地點相對偏離市區，主要依賴西沙路連接港鐵站及其他區域，但發展商計劃增加多條巴士路線，以完善交通網絡。 項目本身亦會興建商業設施，包括已經開幕的「西沙GO PARK」，總面積約30萬平方呎，為居民提供便利。
值得注意的是，SIERRA SEA項目的補地價金額龐大，新地為整個項目已支付超過196億元的補地價。 其中，首階段補地價約158.9億元，每呎樓面地價約3,193元；次輪補地價約37.2億元，新增樓面面積的每呎地價約4,245元。 這些成本反映在樓盤定價上，儘管如此，項目的折實平均呎價仍具有一定吸引力，尤其是對於首次置業人士而言。首批單位折實平均呎價約為10,398元，而次輪的折實平均呎價約為11,550元，顯示價格有所上漲。 項目提供不同戶型，以兩房單位為主打，預計部分兩房單位售價在400萬港元或以下，符合政府的百萬元印花稅優惠政策，有助降低首次置業門檻。
總結：熱銷背後的啟示
SIERRA SEA次輪銷售的空前成功，不僅展現了市場對優質住宅項目的渴求，也反映了發展商精準的定價策略和市場推廣的有效性。高收票量和即日沽清的銷售情況，再次印證了香港樓市的購買力依然強勁，尤其是在具備獨特地理位置和發展潛力的新盤項目上。項目的山海景觀、低密度設計以及逐步完善的社區配套，都是吸引買家的重要因素。同時，針對不同買家群體（用家和投資者）的需求，提供多種戶型和付款方式，也有效促進了銷售。
然而，龐大的補地價成本以及相對偏遠的地理位置，是項目需要面對的挑戰。儘管發展商積極改善交通網絡，但未來居民的日常出行便利性仍有待觀察。對於投資者而言，項目的租賃市場表現將是關鍵。SIERRA SEA的熱銷無疑為近期的一手樓市注入了強心針，但個別項目的成功並不能代表整個市場的全面復甦。未來的樓市走向，仍需密切關注整體經濟環境、利率變化以及政府的相關政策。SIERRA SEA的銷售傳奇，為市場帶來啟示，也留下了更多值得探討的空間。
