樓市風雨中的浮木：為何負資產個案再創新高？
近年來，香港樓市經歷了一番波濤，當樓價由高位回落，不少業主發現自己身處「負資產」的困境。這究竟是怎麼一回事？負資產，簡單來說，就是你欠銀行的錢比你物業的市值還要高，彷彿你手中的資產不再是浮木，而成了壓力的來源。香港金融管理局（金管局）公布的最新數據顯示，今年第一季末的負資產住宅按揭貸款宗數達到了40,741宗，不僅較上一季有所增加，更創下自2003年第四季以來的近22年新高，這數字無疑是香港樓市現況的一個重要縮影。
負資產的暗湧：數字背後的意義
金管局的數據顯示，截至今年第一季末，香港的負資產住宅按揭貸款宗數按季增加了2,352宗，升幅為6.1%。 這意味著在短短三個月內，就有更多業主加入了負資產的行列。涉及的貸款金額也從去年第四季末的1,951億港元上升至本季末的2,059億港元，增加了108億港元，升幅為5.5%。 這些冰冷的數字，代表著一個個家庭在樓市波動中所承受的壓力。
樓價下跌：負資產宗數攀升的主因
負資產個案的增加，與同期住宅樓價下跌息息相關。 今年第一季，香港住宅樓價下跌了1.7%。 樓價的持續回軟，讓那些在高位入市，特別是採用較高按揭成數的業主，更容易陷入負資產的境地。 數據顯示，這些負資產個案主要涉及按揭保險計劃下的貸款，這類貸款通常按揭成數較高。 例如，自2019年按揭保險成數的樓價上限放寬後，選擇高成數按揭的買家比例有所增加，當樓價從2021年第三季的歷史高位急挫超過兩成半（28.2%）時，這些業主便更容易成為負資產。
高槓桿的雙面刃：按揭保險計劃的角色
按揭保險計劃的原意是幫助市民置業，尤其是在樓價高企時，透過提高按揭成數來降低首期負擔。 然而，這也意味著借款人需要承擔更高的槓桿風險。當樓價下跌時，這些高成數按揭的業主，其物業價值較容易跌破貸款餘額，從而變成負資產。 雖然金管局指出，按揭保險計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求，例如需符合供款與入息比率的限制，但樓價的非理性下跌仍然可能將業主推向負資產的邊緣。
風險可控？銀行體系的穩健性
儘管負資產宗數創下新高，金管局及市場分析普遍認為，目前銀行業住宅按揭貸款的資產質素仍然維持良好。 截至3月底，整體按揭貸款的拖欠比率僅為0.13%，而負資產個案的拖欠比率也只有0.17%，這些數字都處於低水平。 這反映了絕大部分按揭貸款的借款人都能夠如期還款，銀行的按揭業務風險目前看來是可控的。 金管局總裁余偉文也表示，相較負資產數據，更重要的是業主的還款能力，目前拖欠率偏低，反映業主還款能力仍然高企，趨勢亦可控。
未來的展望：挑戰與希望並存
展望未來，市場普遍預期第二季樓價可能持續偏軟，負資產宗數仍有上升的空間。 這主要是由於新盤供應充足，發展商採取低價策略推售新盤和餘貨單位，對二手樓價構成壓力。 然而，市場也期待美國最快於下半年開始減息，這有望帶動香港銀行跟隨減息，為樓市帶來提振作用，樓價有望在下半年趨於平穩，屆時負資產個案也有機會從高位回落。
給置業者的忠告：謹慎前行
面對當前的樓市環境，有意置業的人士應當更加謹慎。評估自身的經濟狀況和供款能力至關重要，避免過度借貸。 同時，預留至少半年的後備資金，以應對潛在的市場波動和經濟不確定性，是明智之舉。 雖然銀行在一般情況下不會因負資產而立刻「Call Loan」，但穩健的財務規劃始終是抵禦風險的最佳武器。
樓市的風雨或許仍將持續一段時間，但歷史告訴我們，市場總有調整和復甦的循環。理解負資產的成因和影響，評估自身的風險承受能力，並做出審慎的決策，才能在這場樓市風雨中找到屬於自己的穩固港灣。
