香港樓市近期再現警訊，金管局最新數據顯示2025年首季負資產住宅按揭突破4萬宗大關，達到40,741宗，創下自2003年「沙士」後近22年的新高紀錄[1][2]。與此同時，政府財政報告揭示去年度實際收入較預算短缺逾一成，兩組數據交織出本地經濟面臨的結構性挑戰。本文將剖析負資產激增背後的樓市動向、金融風險管控要點，以及公共財政壓力對民生政策的潛在影響。
負資產潮成因與特徵
今季負資產宗數較去年第四季增加2,352宗（+6.12%），主要反映中小型單位價格持續探底[2]。萊坊研究指出高成數按揭買家佔市場八成以上[2]，當樓價跌幅超過首付比例時即形成負資產。值得關注的是拖欠比率僅微升至0.17%，低失業率（3.2%）支撐供款能力[1]，但王美鳳警告若經濟突變可能觸發斷供潮[1]。現階段風險仍屬可控，關鍵在於維持就業市場穩定。
金融防線與置業策略
銀行體系應對方面，金管局強調壓力測試仍有效抵禦風險。中原地產建議置業者需預留6-9個月供款儲備[1]，並將月供佔入息比控制在40%以下以提升抗跌力。值得留意的是現時新盤成交佔比攀升至四成[2]，反映發展商透過貼市價推盤加速去庫存。這種策略雖有助維持成交量於每月4,000-5,000宗水平[2]，卻可能進一步壓縮二手市場議價空間。
財政缺口與政策連動
政府收入短絀逾一成的情況令人憂慮公共服務投入能力。雖然賣地收益受樓市調整影響屬預期之中，但稅收基礎收窄恐限制逆周期調控力度。王兆麒預測聯儲局減息或成轉機點[2]，惟美國關稅政策帶來的外部不確定性需要納入考量框架。當前既要防止過度刺激催生泡沫，又需避免緊縮政策加劇下行壓力。
面對複雜經濟環境，「防守型理財」成為個人與政府的共同課題。市民置業需強化現金流管理意識；監管機構宜密切追蹤高槓桿交易集中度；而政府更應審視稅基多元化的可能性以增強財政韌性。隨著上半年樓價谷底徘徊的預期逐漸實現[2], 下半年能否迎來U型復甦將取決於利率走勢、地緣政治及本地就業市場的三重博弈結果。（全文約780字）
資料來源:
[2] www.hk01.com
[3] www.hk01.com
[4] ps.hket.com
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