樓市風雲再起：負資產個案悄然攀升，是警訊還是短期波動？
樓市寒流來襲：負資產宗數創逾21年新高
香港的房地產市場，向來是牽動萬千市民心弦的重要指標。近期，一個令人憂慮的數字悄然浮現：本港負資產住宅按揭貸款宗數顯著回升，根據金管局的最新數據，2025年第一季末的負資產個案已攀升至40,741宗。這不僅較去年第四季的38,389宗增加了2,352宗，按季增幅達6.1%，更創下自2004年以來的逾21年新高，涉及的貸款金額也由1,951億元增加至2,059億元，增幅為5.5%。這組數字無疑為當前的樓市增添了一抹寒意，也讓許多置業人士憂心忡忡。
負資產是怎麼形成的？
負資產，簡單來說，就是物業的市值已經低於未償還的按揭貸款金額。想像一下，你購買了一套價值500萬元的房屋，並向銀行申請了400萬元的按揭貸款。如果樓價下跌，房屋的市值變成了350萬元，但你仍欠銀行380萬元貸款，那麼你這套房產就淪為了負資產。這種情況通常發生在樓價從高位回落時，尤其是對於那些在樓價高峰期入市、並承造較高成數按揭（如九成或八成按揭）的業主而言，更容易跌入負資產的境地。
近年來，香港樓價從2021年第三季的歷史高位急挫超過兩成半，這正是導致部分業主面臨負資產困境的主要原因之一。特別是涉及按揭保險計劃的貸款，由於按揭成數通常較高，一旦樓價下跌，這些貸款個案便更容易成為負資產。儘管按揭保險計劃的原意是風險為本幫助市民置業，並對申請人的還款能力有嚴謹要求，但在樓價大幅波動時，仍難免會出現負資產個案。
數字背後的結構性因素
深入分析這4萬多宗負資產個案，我們可以看到一些結構性的因素。金管局指出，這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款。這兩種情況都說明了高按揭成數在樓價下跌時帶來的脆弱性。按揭保險計劃雖然降低了置業門檻，讓更多人能夠實現「上車」的夢想，但也意味著一旦樓價下跌，業主需要承擔更高的風險。
政府消息人士強調，按保計劃對申請人的還款能力有嚴格要求，包括不超過50%的供款與入息比率，以及對承造超過八成樓價按揭保險的申請人設有首次置業及固定受薪等額外要求。這些措施旨在控制風險，確保借款人具備一定的還款能力。然而，市場的波動性仍然是無法完全規避的風險。
拖欠比率低：銀行的風險可控？
儘管負資產宗數創下新高，但一個相對令人安心的數據是，本港整體按揭貸款的拖欠比率仍然維持在低水平。截至2025年3月底，整體按揭貸款拖欠比率只有0.13%，而負資產個案的拖欠比率也僅為0.17%。這顯示絕大多數按揭貸款的借款人都能夠按時還款，銀行按揭業務的風險目前仍然可控。
這種低拖欠比率可能反映了幾個方面。首先，香港的失業率目前處於低水平，為業主提供了穩定的收入來源，使其能夠應對還款壓力。其次，許多業主即使面臨負資產，仍傾向於繼續供款，以避免斷供可能帶來的更嚴重後果，例如銀行收回物業並拍賣。此外，政府和銀行過去在壓力測試等方面設置的要求，也在一定程度上提高了借款人的抗風險能力。
未來展望：負資產宗數是否會繼續攀升？
對於未來負資產個案的走勢，市場分析師有不同的看法。萊坊高級董事王兆麒預計，隨著今年上半年樓價繼續尋底，負資產個案將會繼續上升，但短期內有望見頂，預計最高可能達到4.5萬宗。他認為，美國關稅對全球經濟帶來不確定性，但聯儲局可能短期內重啟減息，這有望推動經濟，並預期香港樓價將在2025年上半年見底，下半年開始好轉，全年預計有0-5%的升幅。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明也表示，由於近期發展商持續以低價推售新盤及餘貨單位，二手樓價短期內將持續受壓，料第二季樓價將持續偏軟，負資產宗數仍有上升空間。然而，他指出美國最快可能在下半年開始減息，本港銀行亦有機會跟隨，息口回落有望為樓市帶來提振作用，屆時樓價有望於下半年見平穩，負資產個案也可能高位回落.
對置業人士的啟示
負資產宗數的攀升無疑是對有意置業人士的一個提醒。曹德明提醒，雖然本港整體失業率處於低水平，但地緣政治等因素仍然帶來不確定性，置業人士應衡量自身的經濟狀況及供款能力，避免「借太盡」，並預留至少半年的後備資金，以應對可能出現的風險.
樓市的波動是常態，負資產個案的出現也是市場調整的一部分。雖然當前的數字令人關注，但低拖欠比率顯示整體的風險仍在可控範圍內。對於個別業主而言，關鍵在於審慎評估自身的財務狀況，並做好風險管理。對於整個市場而言，這段時期或許是樓市尋找新平衡點的過程，未來的發展仍有待觀察。
結語：在波動中尋找穩定的基石
香港負資產個案回升至逾4萬宗，是當前樓市面臨挑戰的一個縮影。它提醒我們，在追求置業夢想的同時，不能忽視潛在的風險。市場的變化是複雜多變的，受全球經濟、地緣政治、貨幣政策等多重因素影響。
然而，低拖欠比率也提供了一絲曙光，顯示香港業主的整體還款能力依然穩健。這份穩健，或許是香港樓市在經歷風雨後，能夠重新尋回平衡的重要基石。對於置業人士來說，這段時期更應保持冷靜和理性，仔細分析市場資訊，量力而為，才能在樓市的波動中，為自己和家人找到一個真正穩定的港灣。
