樓市風雲再起：負資產個案破四萬宗的深層解析
香港的房地產市場向來是牽動人心的經濟晴雨表。近期，金管局公布的數據再次引發了廣泛關注：本港負資產住宅按揭貸款宗數已回升至逾40,741宗，涉及金額超過2,058億元，宗數創下自2004年以來的新高。這不僅僅是一個冰冷的數字，它背後是無數業主焦慮的心情，以及對未來樓市走向的未知與揣測。究竟是甚麼原因導致負資產個案顯著增加？這對香港經濟和市民生活有何影響？我們又該如何應對潛在的風險？
負資產魅影重現：數字背後的現實
甚麼是負資產？簡單來說，就是當你的物業現時估值低於你尚未償還的按揭貸款餘額時，你的資產狀況就變成了負數。這就像你買了一件昂貴的物品，貸款買下後，物品的價值卻大幅貶值，導致你欠下的錢比物品本身還值錢。香港的負資產個案在2025年第一季末錄得40,741宗，較上一季度的38,389宗增加了6.1%，宗數達到自2004年以來的新高。這些個案主要涉及按揭保險計劃下的貸款，這類貸款的按揭成數通常較高。 儘管負資產宗數有所增加，但需要注意的是，目前整體按揭貸款的拖欠比率僅為0.13%，負資產個案的拖欠比率也只有0.17%，顯示絕大部分借款人仍能按時還款，銀行按揭業務的風險目前仍處於可控水平。
探究根源：負資產回升的雙重因素
造成負資產個案回升的主要原因有兩個。
樓價持續下跌：自2021年第三季的歷史高位以來，香港樓價已急挫超過兩成半。 差估署的數據顯示，2025年第一季的私人住宅售價指數創下自2016年第三季以來的季度新低。 樓價下跌直接導致部分早年於高位入市並承造較高成數按揭的業主，其物業估值已低於未償還的貸款，因而跌入負資產。
高成數按揭的影響：近年來，為了幫助市民置業，按揭保險計劃的樓價上限有所放寬，使得承造較高按揭成數的買家比重顯著增加。 這些高成數按揭的業主，在樓價下跌時更容易受到影響，轉為負資產。 雖然按保計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求，例如供款與入息比率上限及首次置業要求等，但在樓價持續下行的情況下，高成數按揭的風險也隨之增加。
除了上述兩個主要原因，市場上亦存在一些非銀行貸款（如發展商或財務公司提供的二按）等，這些「隱形負資產」並未反映在金管局的官方數據中，實際的負資產情況可能比統計數字更為嚴峻。
審慎前行：對樓市前景的展望與提醒
對於未來的樓市走向，市場存在不同的看法。有分析認為，隨著樓價在今年上半年繼續尋底，負資產個案將會繼續上升，短期內可能會高達4.5萬宗。 然而，亦有觀點指出，市場預期美國最快於下半年開始減息，本港銀行亦有機會跟隨，息口回落有望為樓市帶來提振作用，樓價有望於下半年見平穩，屆時負資產個案亦有機會高位回落。 同時，近期發展商持續以低價推售新盤及餘貨單位，以及施政報告放寬按揭成數等利好政策，有望支持樓市交投，使負資產宗數回落。
儘管對於樓市前景存在樂觀的預期，但地緣政治和全球經濟的不確定性仍然存在，有意置業的人士應審慎評估自身的經濟狀況和供款能力，避免過度借貸。 重要的是要預留至少半年的後備資金，以應對市場波動。
穩健應對：負資產下的風險與防範
即使物業暫時處於負資產狀態，只要業主能維持正常供款，銀行一般不會要求提前償還貸款（即 Call Loan）。 目前低水平的拖欠比率也反映了大部分業主仍有穩健的還款能力。 然而，對於承造高成數按揭的業主，一旦樓價大幅下跌超過三成，銀行才較有可能因物業估值不足而考慮 Call Loan。 在這種情況下，業主可能需要賣樓還債，如果物業售價不足以償還按揭，則需要另外支付差額。 另一個應對方法是考慮轉按，盡量爭取較高估價，以避免額外支付差額。
對於準業主而言，避免負資產風險的關鍵在於控制借貸水平，避免過度依賴高成數按揭，並建立充足的應急儲備。
結語：在挑戰中尋找曙光
香港負資產個案的回升是當前樓市調整期的真實寫照。這提醒著市場的脆弱性，也考驗著每一位業主的風險抵禦能力。然而，正如金管局所言，負資產個案的上升是在預期之內，目前銀行體系的風險仍然可控。 重要的不是數字的高低，而是業主是否具備穩定的還款能力，以及市場能否逐步恢復信心。 面對挑戰，保持理性審慎的態度，做好財務規劃，並關注市場的最新動態，才能在這個充滿變數的時代，找到屬於自己的安穩。
