樓市寒流下的警鐘：香港負資產飆升至逾四萬宗的深度解析
近年來，香港樓市經歷了一場顯著的調整，樓價從高位回落，這股寒流不僅影響了市場交投，更直接導致一個令人擔憂的現象：負資產個案大幅回升。根據最新的數據顯示，香港的負資產住宅按揭貸款宗數已經突破四萬宗的大關，達到逾4.07萬宗，創下多年來的新高。這個數字不單純是統計上的變化，它觸動了無數業主敏感的神經，勾起了市場對過去樓市低迷時期的不安回憶。
數字背後的真實：何謂負資產？
要理解負資產回升的意義，首先要清楚什麼是「負資產」。簡單來說，當你所持有的物業市值下跌，低於你尚未償還的按揭貸款金額時，你就成為了負資產的一員。想像一下，你購買一套價值六百萬元的物業，申請了九成按揭，即貸款五百四十萬元。經過一段時間，你的貸款餘額降至五百萬元，但此時物業的估值卻跌至不足五百萬元，這就形成了資不抵債的情況，也就是負資產。
這種情況的出現，主要有兩個關鍵原因：一是樓價大幅下跌，二是業主申請了較高成數的按揭。 特別是那些申請九成按揭的業主，只要樓價下跌超過一成，就很容易陷入負資產的境地。
從谷底反彈的數字軌跡
回顧香港樓市的歷史，負資產並非首次出現。在1997年至2003年期間，香港樓市經歷了一次深度調整，負資產宗數在2003年第二季達到歷史高峰，超過十萬宗。 當時，由於許多買家在樓市高峰期承造高成數按揭，加上隨後的金融風暴和沙士疫情對樓市造成重創，大量業主面臨資不抵債的困境。 之後，隨著樓價逐步回升，負資產個案才慢慢減少，甚至在2012年一度回落至零宗。
然而，這波負資產回升的趨勢在近年來重新出現。根據金管局公布的數據，負資產宗數從2022年起開始逐步增加，到2023年第四季末已達25,163宗，而2024年第一季末更進一步攀升至32,073宗。 到了2024年第三季，負資產個案錄得40,713宗，較第二季大幅增加，創下自2003年第四季以來，近二十一年的新高。 雖然在2024年第四季略有回落至38,389宗，但2025年第一季又再次回升至40,741宗，數字波動中顯示出樓市的持續壓力。
探究負資產回升的主因
造成近期負資產宗數回升的原因，可以從幾個層面來分析。首先，最直接的因素是樓價的持續回調。從2021年高位至今，香港樓價已經累積下跌超過兩成半。 對於那些在樓價高企時入市，並承造較高按揭成數的業主而言，樓價的下跌使得他們的物業價值迅速跌穿貸款餘額，因而淪為負資產。
其次，申請高成數按揭的業主比例增加也是重要原因。自2019年政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後，申請按揭保險的宗數顯著增加，特別是在2021年曾創下歷史新高。 按揭保險計劃允許合資格的首次置業人士申請最高九成的按揭貸款。 雖然按保計劃旨在協助市民置業，但在樓價下跌的環境下，這些承造高成數按揭的業主更容易受到影響，跌入負資產的行列。 金管局亦指出，近期負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃下的貸款，這類貸款的按揭成數一般較高。
此外，儘管政府推出了「撤辣」等措施試圖提振樓市，但市場反應未能持續，加上高息環境以及發展商低價推售新盤，都對二手樓價構成壓力，使得樓價升幅被抵銷甚至倒跌，進一步推高了負資產數字。
負資產的影響與潛在風險
負資產的出現，最令人擔心的莫過於銀行可能「call loan」，即要求業主提前償還貸款。 這主要發生在作為資產抵押的物業價值大幅下跌，低於尚欠貸款額時，銀行為了降低風險可能會採取行動。 然而，現階段香港的銀行並不會輕易「call loan」。 只要業主能按時供款，銀行通常不會要求提前還款。 只有在業主出現斷供等嚴重違約情況下，銀行才會考慮採取法律行動，甚至收回物業拍賣。 值得注意的是，即使負資產宗數回升，目前拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率仍然維持在相對較低的水平，顯示絕大部分業主仍有穩健的還款能力。
儘管如此，負資產仍然會對業主帶來實際的影響。首當其衝的是，它反映了物業價值的下跌，可能會影響業主的心理和財務規劃。對於那些原本打算轉按套現或換樓的業主而言，負資產會導致估價不足，難以獲得所需的貸款金額，甚至需要額外籌措資金才能完成交易。 同時，如果利率上升，負資產的業主也可能無法透過轉按來鎖定較低的利率，只能繼續承擔較高的利息支出。
對於樓花買家而言，負資產的處境可能更為尷尬。如果臨近收樓時物業估價大幅低於買入價，他們需要在短時間內籌集大筆資金以彌補差價，否則可能面臨撻訂的風險。 雖然有傳聞監管機構正考慮推出高成數按揭協助這類買家，但仍需關注後續發展。
此外，金管局公布的負資產數字僅涵蓋銀行體系內已知的負資產一按貸款，不包括涉及二按或財務公司提供的貸款，以及向發展商承做的頭按。 這意味著實際的負資產宗數可能更高。
未來的展望與應對之道
面對負資產宗數的回升，市場普遍關注未來的樓市走向。一些分析認為，隨著減息周期可能啟動，以及政府和中央推出提振經濟和樓市的措施，樓價有望在今年底或明年上半年止跌回穩，屆時負資產個案也有機會從高位回落。 然而，地緣政治和經濟前景的不確定性仍然存在，樓市能否持續復甦仍需觀察。
對於身處負資產或擔心成為負資產的業主而言，保持財務穩健是關鍵。專家建議應避免借盡按揭成數，盡量縮短按揭年期，並保持良好的還款紀錄。 最重要的是，應預留至少六至九個月的應急資金，以應對潛在的財務風險，確保即使收入出現變數，也能按時供款，避免觸發銀行的「call loan」行動。
結語：在波動中尋求穩健
香港負資產宗數的回升，是樓市調整期的必然現象，它提醒著市場和業主們，樓價並非只會向上。雖然目前的負資產情況與歷史高峰時期有所不同，拖欠比率仍處於低位，銀行體系風險可控，但對於個別業主而言，這仍然是一個嚴峻的挑戰。在變幻莫測的市場環境下，保持理性和穩健的財務策略，是應對樓市波動、確保安居樂業的長遠之道。
