樓市波動的浪潮持續拍打著海岸，即便是看似波瀾不驚的二線區域，也難逃價格調整的現實。近期一宗大埔翠屏花園的成交個案，再次為市場敲響了警鐘，折射出當下樓市的複雜面貌。
翠屏花園：小單位的大啟示
大埔翠屏花園，這個區內老牌的私人屋苑，一向以其相對親民的入場門檻吸引著置業人士。然而，近期一宗位於該屋苑的迷你一房單位成交，卻顯露出業主在市場下行週期中的無奈。據悉，這個單位在議價後最終以港幣318萬元易手。單從數字上看，這個價格似乎仍是一個「上車盤」的範疇，但其背後的虧蝕幅度，才真正讓人深思。
五年光景：從期盼到現實的落差
這個成交單位據報是一名業主於大約五年前購入的物業。回溯至五年前，香港樓市正值另一波高峰期，當時市場情緒高漲，許多買家對於細價樓、迷你單位趨之若鶩，認為它們是抗通脹、儲財富的有效工具。業主當時購入此單位，相信也是帶著對未來樓市的樂觀預期，希望能在數年後獲利離場。
然而，世事難料。過去數年間，全球及香港經濟經歷了翻天覆地的變化：新冠疫情的衝擊、地緣政治的緊張、以及最關鍵的——利率的大幅攀升。這些因素疊加在一起，對香港樓市造成了顯著壓力。過去的高位成交，在今日看來，許多都變成了待解套的「蟹貨」。翠屏花園的這個一房單位，正是這股大環境變化的受害者。業主持有約五年，最終以318萬沽出，對比購入價計算，錄得約兩成的虧損，這意味著當年的投資期盼，最終變成了實質的財務損失。
數字背後的市場訊號
議價後以318萬元成交，並錄得兩成虧損，這個數字不僅僅是一個個案，它傳遞出幾個重要的市場訊號：
首先，即使是入場費較低的細價樓或迷你單位，也無法完全免疫於市場調整。過去人們常認為這類單位「有剛需」支撐，價格相對硬淨，但事實證明，在整體市場情緒悲觀、買家觀望氣氛濃厚時，細價樓同樣面臨價格下行的壓力。
其次，約五年的持有期虧蝕兩成，顯示出這一波樓市調整的深度。對於部分在市場高位入市的業主而言，即使持貨數年，也可能面臨比預期更大的虧損。這也提醒我們，物業投資並非穩賺不賠，其風險隨著市場週期波動而顯著變化。
再者，議價後才達成交易，反映出當前買家在市場上擁有較強的話語權。賣家往往需要透過較大的議價空間，甚至接受一定虧損，才能成功將物業套現。這也說明，市場上的購買力相對謹慎，買家更傾向於「執平貨」或在價格上有較大彈性時才考慮入市。
買賣雙方的盤算與市場考量
對於賣家而言，選擇在虧損兩成的情況下出售單位，背後可能有多重原因。或許是面臨財務壓力，急需資金周轉；或許是對後市感到悲觀，選擇「壯士斷臂」，及早離場以避免未來可能更大的損失；又或是家庭結構改變，需要換置更大的單位。無論原因為何，這個決定都充滿了無奈，反映出在下行市場中，業主所承受的心理和財務壓力。
而對於買家而言，以318萬元的價格購入這個翠屏花園的一房單位，則可能是在權衡利弊後的決定。雖然相對於過去的市場高位，這個價格有所回落，但買家仍需考慮到當前的按揭利率成本、單位狀況、屋苑質素以及未來的市場走勢。這個價格是否已經觸底？未來的升值空間有多大？這些都是買家在入市前必須仔細評估的問題。這次成交，可以看作是市場買賣雙方在當前不明朗環境下博弈的一個縮影。
後市展望：曙光抑或挑戰？
翠屏花園這宗蝕讓個案，無疑為大埔區乃至整個香港樓市的現況提供了一個具體寫照。它告訴我們，樓市調整尚未結束，價格尋底的過程仍在進行中。尤其對於那些在過去幾年高位買入的物業，尤其是細價樓和迷你單位，其流動性和價格都面臨較大挑戰。
然而，每一次市場調整也孕育著新的機會。對於有實力、有剛性需求的買家而言，當前市場上出現的議價空間和蝕讓個案，或許正是他們實現置業夢想的窗口期。但與此同時，潛在買家也必須保持理性，仔細研究市場數據、評估自身財務狀況，並充分考慮未來可能存在的風險，例如利率進一步變動的可能性，以及整體經濟環境對樓市的影響。
翠屏花園一房單位的這宗成交，是當下香港樓市一個微小但真實的切片。它提醒所有市場參與者，無論是業主還是準買家，都應對當前市場保持清醒的認知，審慎決策。樓市的未來走向，仍然充滿變數，需要我們持續觀察與分析。
