風雲詭譎：關稅、股市波動與香港樓市的二重奏
在中美貿易戰的陰霾下，全球經濟格局持續變動，香港這個高度外向型的經濟體無可避免地受到波及。近期，美國對華加徵關稅的措施再次升級，不僅攪動了香港的金融市場，更讓本已脆弱的房地產市場面臨新的挑戰。港股在此期間大幅波動，而樓市價格似乎尚未完全反映這些潛在的深層影響。美聯物業的最新預測顯示，第二季香港住宅租金有望繼續上升，而樓價則可能持續下跌，呈現「租升價跌」的背馳現象。這種看似矛盾的走勢，實則反映了複雜的經濟因素交織作用下的市場現實。
暗流湧動：關稅戰對香港經濟的衝擊
香港作為獨立關稅區，在中美貿易爭端中扮演著獨特的角色。然而，美國政府無視香港的獨立地位，對經香港轉口或由香港製造的部分商品徵收高額關稅，無疑對香港的貿易及物流業造成巨大衝擊。貿易及物流業佔香港本地生產總值（GDP）約20%，是重要的經濟支柱。關稅壁壘提高了經香港轉口商品的價格，削弱了其在美國市場的競爭力，直接導致需求減少。這種負面影響不僅限於貿易本身，更會波及與之相關的金融、航運等行業，進而影響香港整體經濟增長。有分析認為，地緣政治風險及香港捲入中美緊張關係的擔憂，可能導致企業和資金外流，進一步削弱香港作為全球貿易樞紐的角色。
股市震盪：樓市尚未完全消化外部風險
近期港股市場的大幅波動，部分原因在於美國對等關稅措施所引發的市場避險情緒。然而，樓市價格對這些宏觀經濟風險的反應似乎有所滯後。差餉物業估價署數據顯示，香港樓價指數已連續下跌四個月，但美聯物業的「美聯樓價指數」在近期呈現微升，這被認為尚未完全反映關稅措施導致港股大幅波動的影響。儘管政府在財政預算案中推出了利好樓市的措施，短期內對樓價起到了一定的支撐作用，但外部經濟環境的不確定性以及關稅戰可能帶來的更深層次影響，仍是懸在樓市上方的達摩克利斯之劍。
冰火兩重天：租金上漲與樓價下跌的背離
在樓價持續調整的同時，香港住宅租金卻呈現逆勢上漲的趨勢。差餉物業估價署數據顯示，租金指數已連續上升四個月。美聯物業的「租金走勢圖」也印證了這一點，3月份實用面積計算的私人住宅平均呎租創下五個月新高。預計第二季租務市場將迎來旺季，主要受惠於內地來港準備新學年的學生以及持續入境的外來專才，這將進一步推高租金水平。這種「租升價跌」的背離現象，反映了市場供需關係在不同層面的變化。樓價下跌是受到宏觀經濟下行風險、高利率環境以及潛在企業資金外流等因素的影響，而租金上漲則主要得益於人才引進政策帶來的人口流入所支撐的租賃需求。
未來展望：不確定性中的尋覓
展望未來，香港樓市前景充滿不確定性。中美貿易戰的走向、全球經濟的復甦步伐以及美國的利率政策都將對香港樓市產生深遠影響。儘管部分分析認為，中美關係緊張可能促使部分中國企業考慮在香港上市，從而利好香港金融業，並間接對寫字樓需求產生支撐，但整體而言，關稅戰對貿易及物流業的衝擊，以及由此引發的經濟下行壓力，對住宅、寫字樓及零售等各类物業市場都帶來挑戰。工商舖市場尤其面臨空置率高企和租金下行的壓力。
在這種複雜的環境下，樓市的調整可能仍未結束。高企的利率環境持續增加持有物業的成本，可能促使部分業主減價出售。雖然「撤辣」政策短期內刺激了市場交投，但長期效果仍有待觀察。人才引進計劃雖然支撐了租賃需求，但能否持續抵銷其他利淡因素對樓價的影響仍是未知數。投資者普遍採取觀望態度，市場信心指數也持續在低位徘徊。
香港經濟需要積極尋求轉型，擺脫對傳統貿易的過度依賴，發展創新科技和數字金融等新興產業，才能在變幻莫測的國際環境中站穩腳跟，為房地產市場的長遠發展提供堅實基礎。目前的「租升價跌」背離現象，或許正是市場在經歷結構性調整過程中的一種體現，提醒著所有市場參與者必須保持謹慎，並密切關注各種因素的演變。
