樓市寒流未散，新一份《財政預算案》如同一陣輕風吹過，未能為市場帶來期盼中的暖意。香港的置業階梯依然搖搖欲墜，無數準買家與業主在持續下行的樓價中掙扎觀望。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑先生直言不諱，認為是次財案對樓市的刺激力度顯然不足，政府必須「加碼」出招，才能扭轉當前困局。這番論斷，不僅是對現行政策的評價，更是市場參與者對未來樓市走向的迫切呼聲。
新財案下的樓市冷風
香港樓市正經歷一段艱難時期。差餉物業估價署最新公布的數字顯示，2025年3月份的私人住宅售價指數按月再度下跌約0.49%，這已是連續第四個月錄得跌幅，樓價水平創下逾八年半以來的新低點。與2021年9月的歷史高位相比，當前樓價已累積下跌接近三成。這種持續的跌勢，無疑是對市場信心的一大打擊。
在此背景下，市場普遍期待新一份《財政預算案》能為樓市注入強心針。預算案確實針對樓市推出了一些措施，其中最受關注的便是將徵收100元印花稅的物業價值上限，從原本的300萬元提高至400萬元或以下。這項調整的本意，是為了減輕購買低價物業人士的置業負擔，冀望能鼓勵更多年輕人及有置業需求的人士入市。
然而，現實情況似乎並未如願。儘管預算案有所鬆綁，但陳永傑先生認為，現行的政策並未能全面提振樓市。政策的紅利似乎主要集中在房屋供應的下游，而未能從根本上解決市場流動性不足和信心低迷的問題。
力度不足，何以見得？
陳永傑先生指出，財案中放寬400萬元以下物業印花稅至100元的措施，雖然對特定範圍的交易有所幫助，但其政策效應主要體現在一手市場。發展商為了加速去化庫存，普遍採用貼市價甚至略低的定價策略，吸引了部分買家轉投一手市場，帶動了首季一手成交量的顯著回升。這在一定程度上活躍了市場的交易氛圍，但也僅限於有限的範圍。
相較之下，二手市場的表現則持續受壓。這是因為二手物業的業主受到入貨成本、按揭負擔以及對後市預期的影響，議價空間相對有限，難以與一手盤的定價競爭。結果是，儘管一手市場略有起色，但佔市場絕大多數的二手成交依然低迷，樓價的下跌趨勢未能因此遏止。這清晰地反映出，現有政策的覆蓋面和影響力不足以扭轉整個樓市的頹勢。
此外，陳永傑先生進一步分析，當前樓市面臨的壓力不僅來自內部政策的溫和，更受到複雜外圍環境的夾擊。例如，中美關稅戰的局勢仍不明朗，為全球經濟增添不確定性；同時，市場對聯邦儲備局降息步伐的擔憂有所增加，這直接影響到本地按揭利率的走向和借貸成本。這些外部因素交織在一起，共同削弱了市場信心，甚至抵銷了政府近期為刺激樓市而推出的政策效果。在缺乏更強勁利好消息的刺激下，買家普遍持觀望態度，入市意欲持續低迷，短期內樓價仍存在下調風險。
租賃市場的啟示
值得玩味的是，與買賣市場的萎靡形成鮮明對比的是，香港的租賃市場卻展現出亮眼的韌性。根據數據，租金指數已連續四個月攀升，反映出強勁的住屋需求。陳永傑先生認為，這主要得益於政府近年來積極推動的各項人才引進計劃，以及對海外學生來港配額的增加。這些計劃吸引了大量外來人才和學生，他們構成了龐大的租賃需求群體，支撐了租金的穩步上漲。
租賃市場的成功，在陳永傑先生看來，正是一個有力的證明：只要政府的政策能夠「對症下藥」並「落重藥」，是完全有能力穩定甚至提振樓市的。人才引進政策精準地抓住了住屋需求的增長點，通過引入新的居住人口，直接刺激了租賃市場的活躍。這與買賣市場當前政策「灑胡椒粉」的效果形成鮮明對比。
加碼救市，箭指何方
既然現有措施被認為力度不足，那麼政府需要「加碼」哪些政策才能有效「救市」呢？陳永傑先生提供了一些清晰的方向。
首先，他強調需要刺激本地消費市場。一個活躍的消費市場通常反映了整體經濟的健康狀況和市民對未來的信心。當市民的財政狀況改善、消費意願提高時，他們的置業信心和能力自然也會隨之增強。政府可以考慮推出更多直接刺激消費的措施，例如發放消費券、減免特定行業稅費等，以提升整體經濟景氣。
其次，優化土地供應策略也是重要一環。雖然土地供應是影響樓價的長期因素，但在短期內調整供應結構和時機，也能對市場預期產生影響。例如，可以研究更靈活的土地拍賣機制，或者考慮暫緩部分商業用地的推出，將其改劃為住宅用途，以增加住宅供應並優化城市功能分佈。正如一些政黨建議，甚至可以研究恢復「勾地」制度，讓市場需求引導土地供應。
再者，完善置業階梯至關重要。這意味著政府需要推出更多針對不同置業需求的支援政策。除了現有的首次置業印花稅優惠，還可以考慮為換樓人士提供階段性的稅務減免，以激活二手市場的換樓鏈。此外，可以研究放寬按揭成數（尤其針對中價物業）、推出更有吸引力的青年置業儲蓄計劃或與政府債券掛鈎的置業基金等，降低年輕人或中低收入家庭入市的門檻。
除了陳永傑先生提出的建議，從其他業界的回應中也能看到一些可能的「加碼」方向。例如，有政黨提出放寬投資移民計劃中關於投資住宅物業的門檻，或為「高才通」等外來人才提供有時限的印花稅務減免或按揭優惠。更有甚者，提出以「地產通」形式，便利內地投資者及企業在港購置物業，藉此刺激本地樓市。這些建議雖然存在潛在的爭議，但也反映出市場對引入外部購買力的渴望。
市場的呼聲與政府的考量
市場參與者對政府「加碼」救市的呼聲日益高漲，主要是源於樓價持續下跌帶來的資產縮水效應以及對經濟前景的擔憂。樓市不僅是市民的安居之所，更是香港經濟的重要組成部分。樓價的持續下行可能引發負財富效應，削弱市民的消費能力，進而影響零售、餐飲等行業。同時，地產及相關行業的僱員也面臨裁員或減薪的壓力。
然而，政府在制定「救市」政策時，需要面對更廣泛的考量。財政狀況是其中一個重要制約。香港目前面臨財政赤字，任何大規模的減稅或補貼措施都需要權衡其對公共財政的影響。此外，政府也需要警惕過度刺激可能導致樓市過熱的風險，以及社會對「官商勾結」或「助長炒賣」的質疑。如何在穩定樓市、促進經濟復甦與維護財政紀律、確保社會公平之間取得平衡，是擺在政府面前的一道難題。
儘管存在這些挑戰，但陳永傑先生強調，政府過去在人才引進方面取得的成功，證明了只要政策方向正確且力度足夠，是能夠產生顯著效果的。這為樓市政策提供了參考。目前的關鍵在於，政府能否展現出更大的魄力，針對買賣市場的具體痛點，推出更為精準和有力的措施。
前瞻與展望
展望未來，香港樓市的走向將取決於多重因素的相互作用：全球經濟環境的演變（特別是主要央行的貨幣政策）、地緣政治風險的變化、內地經濟的恢復情況，以及最重要的——香港特區政府後續推出的樓市及經濟刺激政策的力度和成效。
如果政府能夠吸取市場意見，針對性地推出更積極的措施，例如在稅務、按揭、土地供應以及吸引外來買家等方面有所突破，有望為樓市注入新的動力，緩解當前的下行壓力。一個更健康、更穩定的房地產市場，不僅有利於廣大市民的財富保值和安居樂業，也是香港整體經濟持續發展的重要基礎。
然而，如果政策的調整仍然過於謹慎，未能觸及市場的核心問題，那麼樓價繼續探底的可能性依然存在。持續的樓價調整將可能引發更多負面連鎖反應，對經濟和社會穩定構成挑戰。因此，現在或許已到了政府需要果斷出手、「加碼」救市的關鍵時刻。
結語
中原地產陳永傑先生關於新財案力度不足、政府需加碼救市的呼籲，清晰地反映了當前香港樓市面臨的困境以及市場參與者的普遍期待。樓價的持續下跌、二手市場的低迷，都指向現有政策未能發揮足夠的效力。租賃市場的蓬勃發展則提供了一個成功的案例，證明精準有力的政策確實能夠產生正面影響。面對複雜內外環境帶來的挑戰，香港樓市正處於關鍵時刻。政府能否積極回應市場呼聲，拿出更具決心和針對性的措施，將直接影響樓市能否走出低谷，重拾活力。這不僅關乎地產行業的興衰，更牽動著香港整體經濟的脈搏和市民的福祉。
