香港樓市：如何洞察時機與應對變局
樓市，一個牽動港人心弦的詞彙。它不只是一堆鋼筋水泥的集合，更是無數家庭的安居之所，是財富積累的重要途徑，也是社會情緒的晴雨表。近年來，香港樓市經歷了顯著的波動，從昔日的屢創新高，到現時的回調與盤整。面對複雜多變的市場環境，許多人不禁會問：「現在香港樓市應如何自處？」而有人更直言：「現在已經是最好的時光」。這句話，是充滿信心的宣言，抑或是對過去高位的一種反思？本文將深入剖析當前香港樓市的現狀、影響因素，並探討在「現在是最好時光」的視角下，個人可以如何評估風險、把握機遇。
市場風貌：回調中的政策暖風
回顧過去幾年，香港樓市從2021年的高位已累積回落不少，一些分析指出，從高位至今樓價已下跌兩至三成，甚至有回到2017年前水平的說法。 這一下跌幅度，無疑讓許多置業人士感到壓力，特別是那些近年來以高成數按揭入市的買家，面臨負資產的風險。 同時，土地市場也出現了低迷，政府的賣地收入大幅減少，對庫房構成壓力。
然而，市場並非一片灰霾。為了應對樓市的持續低迷，香港政府在2024年初全面撤銷了所有住宅物業的需求管理措施，俗稱「撤辣」。 這包括取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。隨後，政府在施政報告中進一步放寬了按揭貸款成數上限至七成，不分物業價值和用途，並調整供款與入息比率上限。 這些政策的推出，旨在降低置業門檻，刺激市場交投，支持樓市回穩。
「撤辣」後的市場反應是複雜的。短期內，市場交投量有所回升。 一手市場在新盤折扣優惠的推動下，成交量顯著增加。 二手市場的買賣宗數也有所上升，但部分成交屬於業主蝕讓個案，顯示市場「去貨」意欲強烈。 儘管政策帶來了短期刺激，但樓價並未因此大幅反彈，反而經過短暫回穩後，在某些月份繼續下跌。 專家分析指出，市場積壓了大量一手樓存貨，發展商需要調整策略以吸納需求，這也導致二手業主需要接受更低價格才能成功出售單位。
租金市場則呈現與樓價背馳的現象。 受惠於各類人才引進計劃，來港人口增加，推高了租賃需求，使租金持續上揚，甚至創下近年新高。 「租金上升，樓價下跌」的現象，使得部分物業的租金回報率有所提高。
最好的時光？多角度審視
「現在已經是最好的時光」這一說法，在當前的市場環境下具有多重解讀的可能性。
如果從價格角度來看，相較於過去的高峰，現在的樓價確實有顯著回落，對於錯過上一輪升勢的潛在買家而言，目前的價格或許更具吸引力。 加上政府「撤辣」降低了交易成本，以及放寬按揭提高了貸款額度，確實為部分具備購買力的買家提供了入市的便利條件。 在這個意義上，相對於過去的高不可攀，現在或許是一個「相對較好」的入市時機。
如果從政策角度來看，政府近期密集推出支持樓市的措施，顯示了穩住樓市的決心。 這些政策短期內有助於提振市場信心和流動性。 對於相信政策能夠扭轉乾坤的投資者而言，在政策底部入市，可能會是一個較好的時機。
然而，「最好的時光」也可能是相對而言，甚至是帶有風險的。目前的市場仍然面臨多重挑戰。首先，全球經濟前景不明朗，高利率環境仍可能持續一段時間，增加了供樓負擔。 儘管市場預期美國可能在2025年減息，這有利於降低按揭成本，但香港的減息幅度可能不如美國，且未來利率走勢仍存在不確定性。 其次，香港本地經濟表現欠佳，影響市民的購買力和對後市的信心。 此外，未來公營房屋供應量的增加，也可能分流部分購買力。 發展商手上的大量貨尾單位，需要在市場上逐步消化，這對樓價構成壓力。
從玄學角度看，也有推算認為2024年樓市應先見谷底，2025年可能會先橫行再上升。 然而，這類分析僅供參考，最終決策仍需基於全面的風險評估。
如何在變局中自處
面對當前充滿機遇與挑戰並存的香港樓市，無論是考慮置業、換樓或是持有物業，都需要保持清醒的頭腦，仔細評估自身狀況和市場風險。
對於有意置業的潛在買家：
對於現有業主：
對於投資者：
結語：穿越迷霧，錨定未來
香港樓市正處於一個複雜且充滿變數的時期。說「現在是最好的時光」，或許是對市場經過調整後價格相對合理的認可，是對政府政策支持的期待，抑或是對未來潛在機遇的樂觀判斷。然而，我們也必須看到市場依然存在的風險與挑戰。
如何在這樣的環境下自處？關鍵在於清晰的自我認知、理性的市場分析和審慎的決策。沒有一個放之四海而皆準的「最好時機」，所謂的「最好」，往往是個人在特定時間點，結合自身財務狀況、風險承受能力和對市場的判斷後所做出的最適選擇。
市場的未來走向，將受到全球經濟、利率、政策以及供求關係等多重因素的影響，這些因素仍在不斷演變。 與其猜測市場底部，不如專注於提升自身的財務實力，深入了解市場的結構性變化，並根據個人需求制定靈活應對的策略。在市場迷霧中，清晰的目標和充足的準備，才是穿越變局、錨定未來的燈塔。
