香港樓市的起伏總是牽動著無數人的神經，近年來，我們看到市場交投量有所增加，尤其是在某些「撤辣」或新盤低價促銷之後。 然而，在這看似回暖的表面之下，一股暗流正在湧動，那就是投資者的減價「出貨潮」。 當這種被動或主動的套現行為，被部分市場參與者包裝成「樓市回穩」的訊號時，對於期望入市或持有物業的普羅市民而言，無異於服下一顆包裹著糖衣的毒藥，潛藏著難以預見的風險。
糖衣下的真相：為何「出貨」不等於「回穩」？
市場成交量的上升，通常會被解讀為樓市活躍、需求增加的正面信號。 確實，近期香港樓市的交投有所增加，尤其是在今年3月份，二手市場受益於交投轉旺，預計4月份的登記量會進一步上升。 新盤方面，發展商以低於同區二手價兩成的平均價促銷，吸引了市場注意力，成為衡量樓市是否回穩的指標之一。 今年前半年的數據顯示，撤辣後市場被壓抑的需求釋放，一手成交量達到2023年全年的近九成，二手成交量較去年下半年也有顯著升幅。
然而，細究這些成交背後的動機，會發現許多並非出於看好後市而積極入市的「撈底」行為，而是來自於特定群體——投資者和「樓蟹」的減價甚至大幅劈價套現。 這些「出貨」的業主，許多是多年前入市，即使減價仍有帳面利潤的老業主，他們選擇在「好消息」尚未完全消退前，迅速將物業變現為資金，以減輕財務壓力或鎖定利潤。 另一部分則是面臨財困或銀主追討的「樓蟹」，不得不大幅劈價出售物業止損，甚至有銀主盤推拍價較高峰期下跌超過四成。
將這種由業主、銀主因各種壓力而產生的「輸少當贏」式賣樓，或是投資者趁機套現離場的行為所帶來的成交量增加，說成是整體樓市的強勁回穩，是對市場情況的片面解讀，更是對潛在買家的一種誤導。 真正的樓市回穩，應伴隨樓價的堅挺甚至溫和上升，以及市場對未來預期的普遍樂觀。 但現實是，樓價自2021年高位至今已累計下跌逾兩成，即使在撤辣後的「小陽春」短暫回穩兩個月後，五月又恢復跌勢。 差餉物業估價署的數據顯示，今年上半年樓價累計跌幅為3.1%。 這表明樓價並未真正止跌回穩，反而是呈現「量升價軟」的狀態。
糖衣毒藥的製作過程：市場訊息如何被扭曲？
這種「糖衣毒藥」的產生，離不開市場上各種力量的推波助瀾。 地產代理是其中一個關鍵角色。 他們有強烈的動機促成交易，無論是新盤還是二手。 當新盤以震撼價推出時，代理會大力宣傳其低價優勢，甚至不惜使用誇大或誤導的宣傳手法，例如在內地平台發布結合維港景和低呎價的新界新盤信息，吸引不明就裡的內地買家查詢。 他們會將大盤的低價熱銷描繪成樓市轉勢的「救星」，希望藉此帶動整體市場氣氛。
此外，一些市場評論員的樂觀預測也可能加劇這種誤導。 儘管過去三年類似的樂觀預測屢屢落空，讓許多相信「谷底撈貨」的買家背負沉重債務，越撈越低，但這類聲音在市場稍有起色時便會再次出現。 他們可能會強調剛性需求、庫存消化、移民潮結束等因素，預測樓市將在明年回到正常化並錄得單位數升幅。 然而，這些分析往往忽略了導致投資者急於出貨、銀主盤增加的深層次原因，例如高企的利率、經濟下行壓力、租金與樓價的背離等。
將個別投資者的趁機套現和財困人士的被迫斬纜所貢獻的成交量，與由強勁需求帶動的健康市場活動混為一談，是製造「樓市回穩」假象的核心手法。 這種將「投資者出貨」美化為「大市轉勢」的說法，其本質是利用市場對回穩的渴望，包裝業主減價甚至蝕讓離場的真實情況，誤導缺乏經驗或信息不對稱的普羅市民。
服下糖衣毒藥的後果：市民如何「中招」？
當普通市民，尤其是首次置業的剛需買家，受到市場上「樓市回穩」、「撈底好時機」等訊息的影響，誤以為市場已經觸底並開始反彈，便有可能貿然入市。 他們可能會基於錯誤的判斷，動用積蓄，甚至背負高達五成或以上的按揭貸款，買入那些實際上是投資者急於脫手的物業。
然而，一旦市場未能如預期般回升，樓價繼續下跌，這些高位或相對高位入市的市民將面臨巨大的財務壓力。 他們的物業市值可能持續縮水，而每月的按揭供款卻是固定的。 如果樓價跌破按揭金額，更可能面臨淪為「負資產」的風險。 在經濟下行、失業率可能上升的環境下，一旦失去收入來源，償還按揭將變得異常困難，最壞情況下可能導致物業被銀行收回，甚至需賠償差價。 這些都是「糖衣毒藥」可能帶來的慘痛後果。
事實上，近期市場上銀主盤數量增加、有發展商向撻訂買家追收差價、甚至銀行收回按揭貸款的傳聞，都反映出市場的脆弱性以及潛在的連鎖風險。 這些跡象與「樓市回穩」的論調大相徑庭，更像是市場正在經歷深度調整，甚至可能進一步下跌的信號。 在此背景下，輕信「回穩」論調而匆忙入市，無異於在波濤洶湧的海面下潛，風險極高。
如何識別糖衣毒藥，保護自身？
面對市場上紛繁複雜的信息，普通市民必須保持清醒的頭腦，學會識別「糖衣毒藥」。
首先，要理解成交量上升與樓價回穩之間沒有必然的邏輯關係。 成交量的增加可能只是短期內累積需求釋放或業主集中出貨的結果，並不能代表市場的趨勢已經逆轉。 應更關注樓價指數的變化，以及背後是哪些類型的交易佔主導。 如果是大幅減價或銀主盤交易佔比較高，則更應警惕。
其次，要獨立分析市場資訊，不盲從市場的片面宣傳。 地產代理和部分評論員的意見往往帶有立場和傾向，應多方查證，參考不同來源的數據和分析，包括官方統計數字、獨立研究機構的報告等。 對於那些過於樂觀、脫離實際經濟狀況的預測，應持保留態度。
再者，要審慎評估自身的財務狀況和風險承受能力。 入市置業是重大的人生決定，需要長遠規劃。 在市場不明朗時期，更應保守行事，預留充足的備用資金，確保即使樓價下跌或遇到經濟困難，仍能應付按揭供款。 不要因為害怕錯過所謂的「撈底時機」，而將自己置於高風險之中。
最後，要認識到市場的複雜性，沒有人能百分百準確預測樓市走向。 與其追逐短期的市場波動，不如回歸置業的本質——滿足自身居住需求。 如果是剛需，應在自身財務能力範圍內，選擇合適的物業，並做好樓價可能進一步下跌的心理準備。 如果是投資，則更應謹慎評估風險，不要被表面的「活躍」所迷惑。
結語：清醒應對，莫做「傻仔」
將投資者的減價出貨包裝成樓市回穩，這顆「糖衣毒藥」看似誘人，實則暗藏危機。 在當前經濟環境複雜、利率高企、樓價持續調整的背景下，市民尤其需要擦亮眼睛，理性分析，獨立思考。 不要成為市場宣傳下的「傻仔」，背負沉重債務去驗證那些屢屢落空的樂觀預測。 清醒應對市場變化，守護好自己的血汗錢，才是最為穩妥的選擇。 真正的回穩需要時間和基本面的支撐，而非僅僅依靠投資者的離場潮來粉飾太平。
