環球息口迷霧下的香港樓市羅盤
香港樓市，這個牽動無數人心弦的晴雨表，其未來走向始終是社會各界關注的焦點。在高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港先生的專業視野中，全球利率的變動，如同一隻無形的手，正深刻影響著香港的物業市場。他的觀點為我們提供了一個重要的思考維度：在變幻莫測的全球經濟格局下，香港樓價將何去何從？高力預期，今年私人住宅價格可能維持穩定或出現最多5%的下調空間，這一判斷並非空穴來風，而是基於對當前及未來多重因素的審慎評估。
解讀息口與樓價的聯動機制
利率，是資金的價格，也是影響置業成本最直接的因素之一。當全球主要經濟體，尤其是美國聯儲局採取緊縮貨幣政策，提高基準利率時，香港由於實施聯繫匯率制度，其銀行體系也會跟隨調整最優惠利率（P rate）或銀行同業拆息（HIBOR），進而影響按揭貸款利率。利率上升意味著借貸成本增加，供樓負擔加重，這會削弱潛在買家的入市意願和購買力，對樓市構成下行壓力。反之，當利率下降，借貸成本降低，則有利於刺激樓市交投。
侯志港先生強調「香港樓價視乎環球息口走勢」，正是點出了這一核心聯繫。 在當前全球利率仍處於相對高位的背景下，即使市場對未來減息抱有憧憬，但實際減息步伐和幅度仍存在不確定性。這種「全球利率未見回落」的情況，使得發展商和買家都更加審慎。 發展商在推盤定價上會更加保守，傾向於提供稅務優惠或折扣來吸引買家，而非大幅提價。 買家則可能採取觀望態度，等待更明朗的市場訊號。這種因高息環境帶來的觀望情緒和謹慎態度，是導致樓價面臨壓力的重要原因。
供應與需求的平衡術
除了環球息口，香港樓市自身的供需關係也是決定價格走勢的關鍵因素。根據差餉物業估價署及團結香港基金的報告，未來幾年香港的私人住宅供應量相對充足。預計2025年和2026年的預測私人住宅落成量分別為20,862個和20,098個單位。 據估計，未來三至四年將有10.8萬個私人住宅單位落成。 這種龐大的供應量，意味著市場上可供選擇的房源充足，可能需要三到四年來消化這些存量。 在供應充足的情況下，樓價自然會面臨壓力，其消化速度將高度依賴於整體經濟環境及實際需求的變化。
需求方面，雖然香港政府推出了「搶人才」計劃和「先免後徵」等稅務優惠措施，旨在吸引外來人才並釋放購買力，但這些措施的成效需要時間來顯現。 外來人才在安居置業前，通常需要先穩定收入，這可能短期內對租賃市場的刺激作用大於對買賣市場。 此外，全球經濟前景的不確定性、不穩定的地緣政治局勢以及美國的關稅政策等因素，都可能影響潛在買家，尤其是投資者的入市信心。
儘管如此，市場上部分定價合理的全新項目仍能吸引買家，例如YOHO WEST PARKSIDE、上然（第1期）和朗天峰等項目均錄得不俗的銷售率。 這表明剛性需求依然存在，且對價格敏感度較高。新盤的積極推售策略和可能的向下調整定價，也會對二手市場構成競爭壓力。
發展商與銀行的新常態
在高息環境和龐大供應量的雙重壓力下，發展商的策略也出現了調整。他們更傾向於積極推售現有貨尾單位，以紓緩資金壓力。 面對激烈的市場競爭，新盤定價難有大幅上漲空間，甚至可能向下調整，以求「貨如輪轉」。 此外，賣地市場也受到影響，自2022/23年度以來，成功批出的官地持續減少，地皮規模和樓面地價亦有所下跌，顯示發展商的投地意欲較為保守。 銀行在向發展商提供土地投資貸款方面也變得更加謹慎，貸款利率不再如以往般優惠，這進一步限制了發展商的資金流動性。 這些都反映了市場進入了一個新的調整階段。
預測與變數：穩定或下調5%的背後
高力預期今年私人住宅價格維持穩定或有5%的下調波幅，是綜合以上多重因素後得出的判斷。 「穩定」的可能性源於政府措施對需求的潛在刺激作用、部分剛性需求的支撐以及發展商採取務實定價策略帶來的成交活躍度。 而「下調5%」的可能性則來自於全球高息環境的持續影響、龐大供應量帶來的壓力、全球經濟和地緣政治的不確定性對市場信心的衝擊，以及發展商為求去貨而可能進一步提供的價格優惠。
值得注意的是，市場上對於樓價走勢的預測存在分歧。例如，有AI模型曾預測2024年樓價可能上升約8%，但在悲觀情境下也可能下跌約4.6%。 另有機構預測2024年樓價將持續下跌5%至10%。 而一些較近期的觀點則認為，隨著減息預期和政府政策成效顯現，樓市有望見底回升，甚至預測2025年樓價看升10%。 這種差異性恰恰說明了當前市場環境的複雜性和不確定性。
未來展望：羅盤指向何方？
香港樓市的未來走向，確實如同一艘航行在迷霧中的船隻，環球息口是決定其方向的重要羅盤。然而，這艘船同時也受到自身供應量的潮汐、經濟環境的風浪以及政策調整的助推或阻礙。高力侯志港先生提出的穩定或下調5%的預測，反映了在多空因素交織下的審慎評估。
展望未來，影響香港樓價的關鍵變數依然是環球主要央行的貨幣政策路徑，特別是美國聯儲局的減息時點和幅度。一旦全球利率進入明確的下行周期，將有效減輕借貸成本，對樓市構成實質性利好。此外，香港經濟的復甦力度、「搶人才」等政策對實際需求的轉化程度，以及發展商消化供應的策略和效率，都將是牽動樓價神經的重要因素。在眾多變數中，市場需要耐心等待更為清晰的信號，才能確定樓市的真正底部和未來的軌跡。當前的香港樓市，正處於一個尋求平衡的關鍵時刻，其演變過程值得持續密切關注。
