一場突如其來的寒流，讓曾經炙手可熱的香港樓市迅速降溫。當我們談論樓價下跌時，數字背後是多少家庭的期望破滅，又是怎樣的現實考驗？最近，將軍澳日出康城晉海II一個兩房單位的成交個案，以一組令人觸目的數字，赤裸裸地揭示了當前樓市的嚴峻現實：持貨六年，賬面巨虧逾二百萬，貶值幅度高達26%。這不只是一宗單一的物業交易，更是香港樓市在多重壓力下艱難處境的一個縮影，值得我們深入剖析其成因與啟示。
數字背後的疼痛
這宗位於將軍澳日出康城晉海II的成交，涉及一個實用面積約499方呎的兩房單位。據報導，原業主於2019年4月以約837.3萬元購入，而最近卻以620萬元易手，短短六年間，賬面虧損高達217.3萬元。 這意味著單位價值跌去了四分之一以上，對於當年懷揣置業夢想的業主來說，這筆虧損無疑是一記重擊，也讓許多仍身處樓市中的人感到陣陣寒意。
我們或許會問，為何這個在當年被視為具備發展潛力的區域，其物業價值會在相對短的時間內出現如此顯著的跌幅？要理解這一現象，必須將這宗個案置於更廣闊的市場背景下考察。
昔日榮光 今日挑戰：將軍澳與日出康城
將軍澳，特別是日出康城，在過去十多年一直是香港重要的住宅供應庫。 港鐵沿線、大型基座商場（如THE LOHAS 康城）、相對年輕的樓齡以及規劃中的社區設施，讓康城在高峰期備受追捧，吸引了大量首次置業人士及換樓客。 晉海II作為其中一期，於2018年底落成，屬於樓齡較新的屋苑。 2019年，當該單位以超過八百萬元的價格成交時，正值香港樓市經歷一輪升勢後的相對高位，市場情緒偏向樂觀，對後市充滿憧憬。
然而，樓市風雲變幻，由盛轉衰往往只在旦夕之間。將軍澳作為「新界東」乃至全港新樓供應的重鎮，在市場下行周期中，其樓價受壓尤其明顯。 大量新盤的持續推出，形成了巨大的供應壓力，發展商為了資金回籠不得不採取減價促銷策略，這直接對區內二手樓市構成衝擊，導致二手業主也需要大幅劈價才能成功出售單位。 晉海II所處的日出康城，正是在這場供應戰中首當其衝的區域之一。
宏觀經濟逆風：加息潮與環球變局
導致香港樓市自2021年高位回落的根本原因，是多重宏觀因素的疊加影響。 其中最為關鍵的，是全球進入加息周期。為了遏抑通脹，包括美國在內的各國央行大幅提高利率，香港的利率與美國息口掛鈎，隨之大幅上升。
高利率環境直接提高了置業成本。對於新買家而言，按揭供款壓力顯著增加，導致購買力下降；對於已經置業的業主，浮息按揭的供款負擔加重，部分業主因財務壓力而選擇賣樓，增加了市場的供應。 經濟不確定性也讓許多潛在買家持觀望態度，入市意欲大減。股市的波動、企業盈利前景不明朗等因素，都削弱了市民的購買信心。
此外，地緣政治風險、中美關係變化、以及本地經濟結構的調整等因素，都對香港的營商環境和資產價格產生了長遠影響。部分高資產人士和家庭的移民潮，也為市場帶來了額外的放盤供應，進一步加劇了跌價壓力。 在這樣的宏觀逆風下，即使是相對新淨、配套設施完善的屋苑，也難以獨善其身。
當夢想遇上現實：業主的無奈與市場的考驗
晉海II這個虧損217.3萬元的個案，是無數香港業主在這一輪樓市調整中的縮影。對於2019年以逾八百萬元高位入市的業主來說，這六年可能充滿了對美好生活的憧憬，期待著物業升值帶來的財富效應。然而，現實卻是賬面資產的大幅蒸發，賣樓離場更意味著實質虧損。
這種「蝕讓」離場，對業主不僅是財務上的打擊，更是心理上的巨大壓力。尤其對於需要換樓或因其他原因急需套現的業主而言，被迫在低位割肉離場，其痛苦可想而知。 這也提醒我們，物業並非只升不跌的神話，投資任何資產都伴隨著風險，而風險在市場下行周期中被放大得淋漓盡致。
對於整個樓市而言，持續的蝕讓成交會形成一種負面循環，進一步影響市場信心，促使更多急於出貨的業主降低叫價，從而推低整體樓價水平。 雖然政府已經撤銷了多項限制樓市的「辣招」，並且市場對未來可能出現的減息有一定預期，但短期內，供應壓力、高利率環境和經濟前景不明朗等因素，仍然對樓市構成挑戰。
前路的啟示：審慎評估與長遠視野
將軍澳日出康城晉海II的這宗成交，為所有關注香港樓市的人士提供了深刻的啟示。
首先，房地產投資並非無風險。市場有其內在的周期性，受宏觀經濟、利率政策、供求關係等多方面因素影響。尤其在市場情緒高漲、價格快速上漲時入市，潛在風險也相對較高。
其次，地理位置和區域供應是影響個別物業價值的關鍵因素。像日出康城這樣大規模開發、新供應持續入市的區域，在市場調整期更容易面臨價格壓力。購買前需要充分研究區域規劃、未來供應量以及周邊配套的發展潛力。
第三，財務穩健至關重要。在高槓桿（如高成數按揭）入市的情況下，一旦樓價下跌，業主面臨負資產的風險會顯著增加，如果同時遭遇收入減少或失業，斷供風險也會隨之而來。審慎評估自身的負擔能力，預留足夠的應急資金，是在波動市場中保護自己的重要防線。
最後，投資需要長遠視野。雖然短期內可能面臨虧損，但如果物業是用於長期自住，且業主財務狀況允許持續供款，則可以選擇等待市場回暖。然而，這也考驗著業主的心理承受能力和對未來市場的判斷。
市場的波動是常態，沒有永遠上漲或下跌的市場。晉海II的案例，是當前香港樓市現實的一個縮影，它提醒著我們，在追逐資產增值的過程中，務必保持清醒的頭腦，審慎評估風險，並為可能的市場變化做好準備。
回望與展望
晉海II兩房單位六年虧損逾二百萬元的交易，是市場調整期的一個真實寫照。它反映了過去幾年來，在高利率、經濟下行和供應增加等多重因素影響下，香港樓市所承受的巨大壓力。特別是對於在市場高位入市的業主，這段時間無疑充滿了挑戰與無奈。
這個案例也促使我們重新思考物業的價值。除了居住功能，物業作為一種投資資產，其價格受制於宏觀經濟環境和市場供求關係。未來的香港樓市走向，仍充滿不確定性。雖然有觀點認為樓市可能觸底，甚至預期明年會溫和回升，但全球經濟前景、利率走勢以及本地市場信心等因素，都將繼續左右樓價。
對於普通市民而言，無論是自住還是投資，深刻理解市場風險，避免過度借貸，並根據自身的實際情況做出理性決策，是應對當前樓市環境最為務實的態度。晉海II的這筆「血淚成交」，不應僅僅被視為一個數字，而應是市場給予所有參與者的一次寶貴的風險教育。
