在變幻莫測的經濟風浪中，香港樓市始終是各界關注的焦點。尤其在全球地緣政治與經濟策略頻繁互動的當下，關稅與貿易戰的陰霾，更是為這個歷來波動的市場增添了幾分不確定性。仲量聯行作為國際知名的房地產顧問公司，其對市場的分析和預測往往能為投資者和普羅大眾提供重要的參考視角。近期，仲量聯行香港主席曾煥平先生對香港樓市的最新觀點，再次引發了廣泛討論。他指出，當前關稅政策及中美貿易戰的全面影響尚難以預測，但該行依然維持今年中小型住宅及豪宅樓價將下跌約5%的預期。 這份維持不變的預測，既反映了市場現狀的複雜性，也隱含了仲量聯行對未來走勢的判斷邏輯。
陰霾下的市場觀察
美國關稅政策與中美貿易戰的持續演變，無疑是影響全球經濟的重要因素，香港這個高度外向型的經濟體更是首當其衝。曾煥平先生強調，這些外部因素的全面影響需要時間才能顯現，且整體局勢仍不明朗。 然而，這種不確定性本身就足以對市場情緒造成衝擊，使得普遍投資者對物業投資抱持觀望態度。 這種觀望情緒直接影響了市場的活躍度，儘管部分市場如商廈及商舖租賃活動及住宅買賣交投在某些時段保持活躍，但整體而言，宏觀經濟的不確定性仍是籠罩在市場上空的陰霾。
貿易戰可能帶來的一種潛在影響是人民幣貶值。 如果人民幣持續貶值，理論上可能會吸引內地資金流入香港住宅市場，尋求資產保值或避險。 這或許能在一定程度上對沖貿易戰帶來的負面影響，為香港樓市提供一定的支撐，尤其是在豪宅市場，因為近年來內地購買力是豪宅市場的重要組成部分。 不過，曾煥平先生也指出，內地經濟亦面臨下行壓力，這也可能影響到內地買家的購買力。 因此，這種潛在的資金流入是否足以顯著改變樓市走向，仍有待觀察。
預測背後的邏輯：供需與外圍因素交織
仲量聯行維持今年中小型住宅及豪宅樓價下跌約5%的預測，並非空穴來風，而是基於對多重因素的綜合評估。報告指出，市場需求減弱及新供應龐大是導致香港大部分商業及住宅物業資本價格及租金在今年第一季持續下跌的主要因素。
從供應面看，近年來香港的新增住宅供應持續增加。雖然差餉物業估價署預計未來兩年私宅落成量將回落，但曾煥平先生也指出，過去兩年發展商吸納的地皮減少，放慢建屋步伐，預計未來兩至三年私樓落成量會進一步下跌。 然而，樓價走勢不能單純依賴短期落成量，主要仍取決於經濟能否好轉。 龐大的新盤庫存，加上發展商面臨高昂的融資成本，促使他們採取積極的定價策略以促銷樓盤，這對整體樓價構成了下行壓力。
從需求面看，宏觀經濟前景不明朗和資金流動性收緊，使得市場氣氛審慎，住宅售價重拾跌勢。 儘管政府已放寬了部分按揭措施，例如將100港元名義印花稅的適用門檻由300萬港元上調至400萬港元，以及放寬首置客的按揭成數上限，這有助於刺激低價住宅需求和首置人士「上車」，並為部分樓價提供支撐。 然而，這些措施的提振作用是否足以抵銷整體經濟下行和新增供應帶來的壓力，仍是未知數。
此外，人才流入計劃持續為香港帶來外來人才，這在一定程度上推動了豪宅市場的需求，例如今年第一季豪宅租金錄得升幅，租賃成交量保持穩定。 然而，這種需求是否能轉化為足夠強勁的購買力，以支撐豪宅價格，同樣受到整體經濟環境和外部因素的影響。
寫字樓市場的情況則更為嚴峻。仲量聯行報告顯示，今年第一季香港整體寫字樓市場錄得負吸納量，空置率上升至13.7%，其中九龍東的空置率更高達21.3%。 預計今年甲級寫字樓租金將下跌5%至10%。 這反映出在經濟下行背景下，企業擴張放緩甚至縮減規模，寫字樓市場面臨較大的壓力。
未來的變數與展望
曾煥平先生維持5%的樓價跌幅預測，顯示了仲量聯行對市場未來走勢的謹慎態度。這一下跌幅度反映了在多重利淡因素影響下，樓價面臨的壓力，但同時也暗示了跌幅可能不會過於劇烈，市場存在一定的韌性。
未來的關鍵變數在於關稅及貿易戰的演變以及全球經濟的走向。如果貿易戰進一步升級，對全球供應鏈和貿易活動造成更大衝擊，香港作為國際金融和貿易中心的地位將受到更嚴峻的考驗，這將不可避免地對樓市產生更大的負面影響。反之，如果地緣政治緊張局勢有所緩和，全球經濟逐步復甦，香港樓市也可能迎來轉機。
另一個重要變數是利率走向。雖然一些分析認為隨着美國聯儲局可能展開減息周期，香港的利率環境也可能趨於寬鬆，這對樓市會是利好因素。 然而，在高庫存和經濟前景不明朗的背景下，即使利率下調，其對刺激置業需求的作用也可能受到限制。
總而言之，仲量聯行維持今年中小型住宅及豪宅樓價跌約5%的預測，是在權衡了外部不確定性、內部供需關係以及潛在利好因素後得出的判斷。關稅及貿易戰的深遠影響猶待觀察，但其造成的經濟波動和市場觀望情緒已是當下樓市面臨的現實挑戰。未來樓市的走向，將在很大程度上取決於這些複雜因素如何相互作用，以及全球和本地經濟能否盡快走出低谷。
