夢想之家，首期考驗
首次置業是人生重要里程碑，但在樓價高企的香港，籌集足夠首期往往是最大的難關。為了減輕上車族的負擔，政府及按證保險公司推出按揭保險計劃，讓買家能申請高於傳統七成的按揭成數，最高可達九成。然而，申請高成數按揭需繳付按揭保險費，這筆額外開支也讓不少準業主感到猶豫。近年按證保險公司推出優惠，首置人士購買指定樓價物業，借取超過七成但不高於七成半的按揭時，可獲豁免按揭保險費。這項「七成半免保費」的安排，讓許多首置人士面臨一個實際問題：究竟應該借足七成半以節省保費，還是有其他更佳的選擇？
七成半免保費的誘惑與代價
「免保費」聽起來極具吸引力。對於合資格的首置人士，購買樓價在1,500萬元以下的物業，借取超過七成但不超過七成半的按揭貸款，可以豁免原本需要支付的按揭保險費用。 例如，購買一個650萬元的物業，如果借七成半按揭，相比只借七成，可以少付32.5萬元首期，同時免去一筆按揭保費。 這無疑降低了即時的資金壓力，讓手頭資金不太充裕的買家更容易踏出置業第一步。此外，即使首期資金充裕，多借的半成資金可以存放在與按揭利率掛鈎的高息存款戶口（Mortgage Link），透過利息對沖變相節省利息開支，同時保持資金的靈活性。
然而，天下沒有白吃的午餐。選擇七成半按揭，即使免保費，仍屬於按揭保險的範疇。這意味著按揭申請需要通過銀行和按證保險公司的雙重審批，審批過程通常比單純向銀行申請七成按揭更為嚴謹，需要提供更全面的入息文件，審批時間也相對較長，可能需要三至五星期。 對於臨近成交期的買家而言，這可能會帶來時間上的壓力。
更重要的是，有按揭保險在身的物業，其用途會受到限制。根據規定，申請按保的物業必須用作自住。 雖然按證保險公司近期放寬了部分限制，在特定情況下（如新生嬰兒、失業等）可申請將按保物業出租，但程序相對複雜。 如果業主日後搬遷，想將原有單位出租，原則上需要先「甩按保」。一旦樓價下跌，甩按保時可能需要補錢以彌補樓價差額，難度較高。 相較之下，如果只向銀行申請七成按揭，則可以直接申報物業作自住或出租用途，靈活性更高，甚至可以透過申報租金收入來增加貸款能力。
七成與七成半之外的思考
除了七成和七成半，符合資格的首置人士其實還可以申請更高成數的按揭，最高可達九成，儘管這需要支付按揭保險費。 例如，樓價1,000萬元以下的物業最高可借九成，1,000萬至1,125萬元的物業最高可借八至九成（上限900萬），1,125萬至1,500萬元的物業最高可借八成。 對於首期極為有限的買家，高於七成半的按揭成數可能是唯一的選擇。
選擇更高成數按揭，雖然要支付保費，但這筆保費可以選擇一次性繳付或計入貸款額分期償還。 按揭保險公司通常會提供保費折扣，首置人士的保費率也相對較低。 權衡利弊時，應仔細計算支付的保費與藉由多借貸款而可能產生的利息支出。
另一個考慮因素是壓力測試。雖然按揭保險計劃近年對首置人士暫停了壓力測試要求，只需符合供款與入息比率不高於50%的要求，但這並不代表可以忽視潛在的加息風險。 借款越多，每月供款額自然越高，一旦息率上升，還款壓力將會顯著增加。因此，在享受免壓測便利的同時，仍需審慎評估自身的還款能力，預留應急資金，以應對未來可能的財務波動。
決策的智慧：個人需求與長遠規劃
決定借七成、七成半還是更高成數，並沒有標準答案，完全取決於首次置業人士的個人財務狀況、風險承受能力以及對未來物業用途的規劃。
如果首期資金相對充裕，目標是盡可能降低每月供款和借貸成本，並且不打算在短期內將物業出租，只借七成可能是最簡單直接的選擇，審批流程相對較快，也避免了按揭保險對物業用途的限制。
如果首期資金稍有不足，但希望減少即時的首期支出，同時又能節省按揭保險費，那麼借取七成半按揭的確具備吸引力，特別是對於短期內確定只作自住用途的買家。多出的資金可以保持靈活性，應對突發開支或作其他投資。
如果首期資金嚴重不足，即使知道要支付按揭保險費，也只能依賴更高成數的按揭才能實現置業目標，那麼應仔細計算不同成數下的保費支出、每月供款，並確保自身的收入穩定性足以應付未來潛在的加息和經濟下行風險。
無論選擇哪種方案，建議準買家應主動向不同銀行或按揭轉介公司查詢最新的按揭優惠、利率、回贈以及不同按揭成數下的詳細條款和要求。同時，應仔細審閱個人的財務狀況，進行充足的還款能力評估，將風險納入考慮，做出最符合自身情況的明智決定。畢竟，置業不僅是圓一個居住夢，更是一項長期的財務責任。
穩步前行，築夢未來
首次置業的旅程充滿挑戰，從尋找心儀單位到處理按揭申請，每一個環節都需要仔細考量。七成半按揭免保費的優惠，是政府和按證保險公司為首置人士提供的一份助力，它降低了部分上車門檻，提供了資金的靈活性。然而，這項優惠背後也隱藏著按保的限制和審批的嚴謹性。因此，首置人士不應僅僅被「免保費」的字眼吸引，而忽略了更深層次的影響。應結合自身的實際需求、財務能力以及對物業未來使用的規劃，全面衡量不同按揭方案的利弊，包括但不限於首期支出、每月供款、按揭保費（如有）、審批時間、物業用途限制以及對未來市場變化的承受能力。只有在充分了解和審慎評估的基礎上，才能做出最適合自己的按揭決策，為穩步邁向置業夢想奠定堅實基礎。
