當市場氣氛猶如沉睡已久的湖面，突被陣陣漣漪打破，那是資金悄然湧動的信號。近期香港新盤市場的熱烈反應，彷彿在宣告春天的到來，入票人數踴躍，展現出久違的活力，這不僅是發展商樂見的景象，更是市場信心回暖的初步印證。當此際，市場普遍預期第二季度買賣宗數有望突破五千大關，這數字背後，或許正潛藏著樓市逐步邁向復甦的趨勢軌跡。
新盤熱潮：資金湧動的信號
新盤入票的踴躍程度，往往被視為樓市氣氛的寒暑表。近期多個新盤推出，無論是市區重建項目抑或新發展區的住宅，均吸引大量準買家提交購樓意向書，即俗稱的「入票」。一張張本票匯聚而成的數字，不僅代表了實質的購買力，更反映出市場情緒的轉變。在過去一段時間的觀望甚至低迷之後，買家似乎開始重新積極參與市場。 這種積極性，一部分源於發展商採取的「以價換量」策略。面對積壓的庫存，不少發展商選擇以吸引力的定價推出新一期單位，甚至有現樓單位定價較數年前樓花時期更低。這種貼近市價甚至略有折讓的定價，成功激活了市場的購買慾，特別是對於有實際住屋需求的用家而言，當「供平過租」的情況再次出現，上車或換樓的吸引力隨之增加。
此外，政策面的調整亦是重要推力。政府在2024年初「撤辣」後，顯著降低了非首次置業和投資者的入市成本及門檻，釋放了部分被壓抑的需求。儘管撤辣後的市場反應一度有所波動，但配合其後按揭政策的放寬，例如提高按揭成數上限，都為買家提供了更有利的融資環境。這些因素疊加，使得新盤的入票數字成為市場購買力匯聚的具體體現。儘管有部分撻訂單位重售時錄得 substantial 降價，顯示市場仍存在價格壓力，但整體而言，新盤熱銷證明了只要價格具備吸引力，市場的承接力依然存在。
買賣破千：復甦的量化指標
除了新盤市場的微觀熱度，整體住宅買賣宗數的預期增長，則提供了更宏觀的樓市復甦佐證。市場預計第二季度整體住宅買賣宗數有望突破五千宗。回顧過去一年的數據，2024年整體住宅樓宇買賣登記錄得約5.3萬宗，較2023年的約4.3萬宗上升超過兩成，創下三年來的新高。其中，一手私人住宅買賣在2024年大升近六成，錄得超過1.6萬宗，二手住宅買賣亦有溫和增長。這些數據顯示，即使在利率仍然較高的環境下，整體交投量已經擺脫了前兩年的低谷，呈現「量升」的態勢。
第二季度預計突破五千宗的買賣量，若能實現，將是這種「量升」趨勢的延續和強化。這個數字不僅反映了新盤的銷售貢獻，也包含了二手市場的交投活動。二手市場的活躍程度雖然相對一手市場較為溫和, 但在政策放寬和市場氣氛帶動下，部分業主的議價空間縮小，或吸引用家入市。此外，持續來港的各類人才對租務市場形成支撐，間接影響了部分業主的持有成本和出售意願，也可能促使部分原本租樓的人士考慮置業。宗數的增長是市場流動性提升的直接體現，更多的交易意味著買賣雙方的價格預期正在逐步拉近，市場效率有所恢復。
趨勢確立：市場信心與未來展望
將新盤入票踴躍與預期增長的買賣宗數結合來看，市場正逐步構築復甦的基礎。高企的入票數顯示需求端的活躍，而買賣宗數的增長則是供給端（業主/發展商）與需求端成功匹配的結果。儘管全球經濟及地緣政治仍存在不確定性，本地樓市面臨的負面因素正在逐步減退。減息周期的預期，雖然步伐可能較預期慢，但方向似乎正在確立，這將進一步減輕供樓負擔，增加入市吸引力。人才引入計劃的效果也在逐步顯現，為樓市帶來潛在的新需求。
然而，復甦之路並非一帆風順。市場上仍有一定的新盤庫存需要消化，部分撻訂重售單位的折讓幅度也提醒著市場仍需時間調整。發展商雖然採取積極定價策略，但利潤空間可能受壓。二手市場的業主心態也在博弈中，部分選擇惜售或抬高叫價，這可能會制約二手交投的增長速度。因此，所謂的「復甦」可能更趨向於一個溫和漸進的過程，而非V型反彈。量先於價的回升，是市場在尋找新平衡點的普遍現象。預期買賣宗數的增加，正是這個尋底回升過程中的重要一步。
回味：復甦之路的註腳
樓市的波動牽動著無數人的心緒，從業者到普羅市民，無不受其影響。近期新盤的熱鬧景象，以及第二季度買賣宗數破五千的預期，為經歷了長時間調整的香港樓市注入了一劑強心針。這並非意味著樓價會立即飆升回昔日高位，而是市場信心和購買力正在逐步恢復的有力註腳。這是一個由政策微調、價格調整、潛在需求釋放共同促成的局面。雖然前路仍有挑戰，但交易量的回升至少顯示，冰封的市場正在解凍，資金正在重新流動。對於市場參與者而言，理解這一趨勢，審慎評估風險與機遇，將是應對未來樓市變化的關鍵所在。樓市復甦的故事，似乎才剛剛翻開新的一頁。
