香港地產市場向來變化莫測，過去「有錢就買舖」的投資策略，曾被視為穩賺不賠的黃金法則。然而，隨著時代的變遷，零售業的轉型以及網上購物興起，這種傳統的投資模式正逐漸顯露出其局限性。本地地產代理中原集團創辦人施永青近期便公開評論香港零售舖市，指出昔日店舖在位置上的優越性已不易被取代的觀點，正與當今的市場現實脫節。
施永青的觀點並非空穴來風。過去，店舖憑藉其獨特的地理位置，能夠吸引大量人流，進而帶來可觀的銷售額和租金收入。然而，隨著電子商務的蓬勃發展，消費者購物習慣發生了巨大的轉變。網上購物不僅提供了更便捷的購物體驗，更打破了地域限制，使得消費者可以輕鬆地比較不同商品和價格。這種趨勢直接衝擊了傳統零售業，導致許多店舖客流量下降，生意蕭條。因此，單純依靠店舖的地理位置優勢，已難以保證穩定的租金收入，更遑論實現長線投資的增值目標。
更重要的是，零售業的轉型也對舖位投資帶來了新的挑戰。傳統的零售模式正在被體驗式消費、品牌旗艦店、以及多元化的商業模式所取代。這種轉型要求店舖不僅要提供商品，更要提供獨特的購物體驗和增值服務。然而，許多老舊的舖位，無論是硬體設施還是空間設計，都難以滿足這種新的需求。因此，即使能夠成功出租，租金水平也可能無法達到投資者的預期。此外，舖價回落、銀行追填差價等因素，也使得許多「舖王」面臨財務困境，不得不忍痛割售舖位。施永青指出，這種過去一度十分成功的買舖收租作長線投資的策略，近年已被證實與時代脫節，無論是經驗豐富的老舖王，還是新興的投資者，都應重新審視舖位投資的風險與回報。
值得注意的是，京東等內地電商巨頭的強勢登陸香港，也加劇了零售市場的競爭。這些企業通常擁有雄厚的資金實力，能夠以更低的價格提供更豐富的商品，對傳統零售業造成了更大的壓力。面對這種新的挑戰，香港的零售業必須加快轉型升級，尋找新的增長點。而對於投資者而言，則需要更加謹慎地評估舖位投資的風險，避免盲目跟風，以免遭受不必要的損失。施永青的警示，正提醒著香港的投資者，在瞬息萬變的市場環境下，必須與時俱進，才能在激烈的競爭中立於不敗之地。總而言之，過去的「舖王家訓」已不再適用於當今的市場環境，投資者應重新思考投資策略，以適應時代的變遷。